Der Zinssatz ist nicht die gesamten Kosten Ihrer Hypothek.

Ein spanisches Hypothekenangebot kommt oft mit einer Liste gebundener Produkte. Die haeufigsten sind Lebensversicherung (seguro de vida), Hausratversicherung (seguro de hogar), Domizilierung Ihres Gehalts oder Haupteinkommens bei der Bank, ein Rentenplan oder Anlageprodukt, eine Kreditkarte und die Einrichtung von Lastschriften fuer Versorgungsunternehmen ueber die Bank. Banken praesentieren diese als Teil des Hypothekenpakets, weil sie zusaetzliche Einnahmen generieren — und weil sie das wahrgenommene Risiko der Bank reduzieren. Manche Banken listen fuenf oder sechs gebundene Produkte auf; andere zwei. Anzahl und Art variieren je nach Bank und spezifischem Angebot, weshalb der Vergleich von Hypothekenangeboten nie nur eine Frage des Zinssatzes ist.

Haeufige gebundene Produkte

• Lebensversicherung (seguro de vida) — gekoppelt an den ausstehenden Hypothekensaldo
• Hausratversicherung (seguro de hogar) — Absicherung der Immobilie gegen Schaeden
• Gehaltsdomizilierung — Ihr Haupteinkommen ueber die Bank leiten
• Rentenplan oder Anlageprodukt — jaehrliche Mindestbeitraege
• Kreditkarte und Lastschriften fuer Haushaltsrechnungen

Die LCCI (Ley 5/2019) unterscheidet zwischen zwei Arten von Produktbindungen. Productos vinculados (verknuepfte Produkte) sind solche, die die Bank als Bedingung fuer die Hypothek verlangt — Sie koennen den Kredit nicht ohne sie erhalten. Die LCCI verbietet verknuepfte Produkte grundsaetzlich, mit begrenzten Ausnahmen: Die Bank darf eine Hausratversicherung und eine Lebensversicherung verlangen, aber Sie haben das Recht, Ihren eigenen Anbieter zu waehlen, solange die Deckung die Mindestanforderungen der Bank erfuellt. Productos combinados (kombinierte Produkte) sind solche, die die Bank neben der Hypothek als Paket anbietet — typischerweise im Austausch fuer einen niedrigeren Zinssatz — aber Sie koennen sie frei ablehnen. Die Bank muss das Angebot sowohl mit als auch ohne die kombinierten Produkte vorlegen, damit Sie vergleichen koennen. Dies ist eine gesetzliche Pflicht gemaess der LCCI, keine Gefaelligkeit.

Ihre Rechte gemaess der LCCI

• Banken koennen die meisten verknuepften Produkte nicht erzwingen — Hausrat- und Lebensversicherung sind Ausnahmen, aber Sie waehlen den Anbieter
• Kombinierte Produkte muessen optional sein — die Bank muss Ihnen das Angebot mit und ohne diese zeigen
• Sie koennen Ihre eigene Versicherungspolice mitbringen, wenn sie die Mindestdeckungsanforderungen der Bank erfuellt
• Das FEIN (Europaeisches Standardisiertes Merkblatt) muss alle verknuepften und kombinierten Produkte klar auflisten

Banken praesentieren gebundene Produkte oft als Vorteil — akzeptieren Sie Lebensversicherung, Rentenplan und Gehaltsdomizilierung, und Ihr Zinssatz sinkt. Die Reduzierung kann auf dem Papier attraktiv aussehen. Aber der echte Vergleich erfordert, die jaehrlichen Kosten jedes gebundenen Produkts ueber die gesamte Hypothekenlaufzeit zu addieren und die Gesamtsumme mit der Hypothek zum hoeheren Zinssatz ohne Bindungen zu vergleichen. In vielen Faellen decken die Einsparungen durch den reduzierten Zinssatz nicht die kumulierten Kosten der gebundenen Produkte — insbesondere wenn die bankeigenen Versicherungspraemien hoeher sind als auf dem freien Markt. Genau diese Art von Vergleich erstellt Dream Nest fuer jeden Kunden: nicht nur der beworbene Zinssatz, sondern die Gesamtkosten ueber die Laufzeit der Hypothek.

Wie Sie richtig vergleichen

• Addieren Sie die jaehrlichen Kosten jedes gebundenen Produkts ueber die gesamte Hypothekenlaufzeit
• Vergleichen Sie die Gesamtkosten (Zinssatz + gebundene Produkte) mit dem Angebot ohne Bindungen
• Pruefen Sie, ob die Versicherungspraemien der Bank gegenueber externen Anbietern wettbewerbsfaehig sind
• Fordern Sie das Angebot mit und ohne kombinierte Produkte an — die Bank ist gesetzlich verpflichtet, beides bereitzustellen

Die Unterzeichnung einer Hypothek mit gebundenen Produkten bindet Sie nicht dauerhaft. Gemaess der LCCI haben Sie das Recht, Ihren Versicherungsanbieter jederzeit zu wechseln — solange die Ersatzpolice die Deckungsanforderungen der Bank erfuellt. Wenn Sie jedoch ein kombiniertes Produkt kuendigen, das an eine Zinsermaessigung gebunden war, kann die Bank Ihren Zinssatz auf das nicht bonifizierte Niveau anheben. Das ist legal und gaengige Praxis. Entscheidend ist, die genauen Bedingungen vor der Unterschrift zu kennen: Was passiert mit Ihrem Zinssatz, wenn Sie den Rentenplan im dritten Jahr kuendigen oder die Hausratversicherung im fuenften Jahr zu einem externen Anbieter wechseln? Fuer nicht ansaessige Kaeufer gibt es zusaetzliche Aspekte — manche Banken verlangen Versicherungen von spanischen Anbietern, und die Domizilierung auslaendischer Einkuenfte qualifiziert moeglicherweise nicht als Gehaltsdomizilierung nach den internen Regeln der Bank. Diese Details werden im Erstangebot selten klar dargelegt.

Punkte, die Sie vor und nach der Unterschrift pruefen sollten

• Sie koennen den Versicherungsanbieter nach der Unterschrift wechseln — aber die Ersatzpolice muss die Mindestdeckung der Bank erfuellen
• Die Kuendigung eines kombinierten Produkts kann eine Zinserhoehung auf das nicht bonifizierte Niveau ausloesen
• Nicht Ansaessige: Pruefen Sie, ob die Bank auslaendische Einkuenfte als Gehaltsdomizilierung akzeptiert
• Pruefen Sie die Kuendigungsbedingungen fuer jedes gebundene Produkt vor Unterzeichnung der Hypothekenurkunde