Il tasso di interesse non e il costo totale del tuo mutuo.

Un'offerta di mutuo spagnola arriva spesso con un elenco di prodotti collegati. I piu comuni sono l'assicurazione vita (seguro de vida), l'assicurazione casa (seguro de hogar), la domiciliazione dello stipendio o del reddito principale nella banca, un piano pensione o prodotto di investimento, una carta di credito e la domiciliazione delle utenze attraverso la banca. Le banche li presentano come parte del pacchetto mutuo perche generano ricavi aggiuntivi — e perche riducono il rischio percepito dalla banca. Alcune banche elencano cinque o sei prodotti collegati; altre ne elencano due. Il numero e il tipo variano in base alla banca e all'offerta specifica, motivo per cui confrontare le offerte di mutuo non e mai solo una questione di tasso di interesse.

Prodotti collegati comuni

• Assicurazione vita (seguro de vida) — collegata al capitale residuo del mutuo
• Assicurazione casa (seguro de hogar) — copertura dell'immobile contro i danni
• Domiciliazione dello stipendio — far transitare il reddito principale attraverso la banca
• Piano pensione o prodotto di investimento — contributi annuali minimi
• Carta di credito e domiciliazione delle bollette domestiche

La LCCI (Ley 5/2019) distingue tra due tipi di prodotti collegati. I productos vinculados (prodotti vincolati) sono quelli che la banca ti obbliga a sottoscrivere come condizione del mutuo — non puoi ottenere il prestito senza di essi. La LCCI in generale vieta i prodotti vincolati, con eccezioni limitate: la banca puo richiedere una polizza assicurativa sulla casa e una sull'assicurazione vita, ma hai il diritto di scegliere il tuo fornitore purche la copertura soddisfi i requisiti minimi della banca. I productos combinados (prodotti combinati) sono quelli che la banca ti offre insieme al mutuo come pacchetto — tipicamente in cambio di un tasso di interesse ridotto — ma sei libero di rifiutarli. La banca deve presentarti l'offerta sia con che senza i prodotti combinati, cosi puoi confrontare. Questo e un obbligo legale ai sensi della LCCI, non una cortesia.

I tuoi diritti ai sensi della LCCI

• Le banche non possono imporre la maggior parte dei prodotti vincolati — assicurazione casa e vita sono eccezioni, ma scegli tu il fornitore
• I prodotti combinati devono essere opzionali — la banca deve mostrarti l'offerta con e senza
• Puoi portare la tua polizza assicurativa se soddisfa i requisiti minimi di copertura della banca
• Il FEIN (Ficha Europea de Informacion Normalizada) deve elencare chiaramente tutti i prodotti vincolati e combinati

Le banche spesso presentano i prodotti collegati come un vantaggio — accetta l'assicurazione vita, un piano pensione e la domiciliazione dello stipendio, e il tasso di interesse scende. La riduzione puo sembrare attraente sulla carta. Ma il confronto reale richiede di sommare il costo annuale di ogni prodotto collegato sull'intera durata del mutuo e confrontare il totale con il mutuo al tasso piu alto senza prodotti collegati. In molti casi, il risparmio dal tasso ridotto non copre il costo cumulativo dei prodotti collegati — soprattutto se i premi assicurativi della banca sono piu alti di quelli che potresti trovare sul mercato aperto. Questo e esattamente il tipo di confronto che Dream Nest prepara per ogni cliente: non solo il tasso pubblicizzato, ma il costo totale di possesso sull'intera durata del mutuo.

Come confrontare correttamente

• Somma il costo annuale di ogni prodotto collegato sull'intera durata del mutuo
• Confronta il costo totale (tasso + prodotti collegati) con l'offerta senza prodotti collegati
• Verifica se i premi assicurativi della banca sono competitivi rispetto ai fornitori esterni
• Chiedi l'offerta con e senza prodotti combinati — la banca e legalmente obbligata a fornire entrambe

Firmare un mutuo con prodotti collegati non ti vincola per sempre. Ai sensi della LCCI, hai il diritto di cambiare fornitore assicurativo in qualsiasi momento — purche la polizza sostitutiva soddisfi i requisiti di copertura della banca. Tuttavia, se annulli un prodotto combinato collegato a una riduzione del tasso, la banca puo adeguare il tuo tasso di interesse verso l'alto al livello non bonificato. Questo e legale e prassi standard. La chiave e conoscere le condizioni esatte prima di firmare: cosa succede al tuo tasso se annulli il piano pensione al terzo anno, o cambi l'assicurazione casa con un fornitore esterno al quinto anno. Per gli acquirenti non residenti, ci sono considerazioni aggiuntive — alcune banche richiedono assicurazioni da fornitori spagnoli, e la domiciliazione di reddito estero potrebbe non qualificarsi come domiciliazione dello stipendio secondo le regole interne della banca. Questi dettagli raramente vengono spiegati chiaramente nell'offerta iniziale.

Punti da verificare prima e dopo la firma

• Puoi cambiare fornitore assicurativo dopo la firma — ma la sostituzione deve soddisfare la copertura minima della banca
• Annullare un prodotto combinato puo far scattare un aumento del tasso al livello non bonificato
• Non residenti: verifica se la banca accetta reddito estero come domiciliazione dello stipendio
• Esamina le condizioni di cancellazione di ogni prodotto collegato prima di firmare l'atto di mutuo