Dream Nest — Mortgage Services

Every route to a mortgage in Spain, mapped out.

Mortgages in Spain are not one product. They are a taxonomy — by purpose, rate type, buyer profile, operation and complexity. Understanding where your case sits changes how we prepare it and where we take it.

By purpose

What are you financing?

Hipoteca de compra La vía principal para comprar una vivienda en España — estructurada según tus ingresos, el depósito y el precio de la propiedad.

Obra nueva del promotor Pagos por fases, garantías del promotor y fechas de entrega. El calendario dirige la hipoteca tanto como las cifras.

Segunda residencia Viviendas vacacionales o de uso parcial evaluadas en condiciones distintas — mayores expectativas de entrada, y tus costes de vivienda actuales cuentan.

Propiedad de inversión Donde la rentabilidad y los ingresos sustituyen al estilo de vida como justificación. Cómo se presentan los ingresos por alquiler marca la diferencia.

Reforma / mejora Financiación de obras en una propiedad que ya tienes o estás comprando. El banco valora lo que existe hoy, no lo que el proyecto llegará a ser.

Autopromoción / construcción Financiación dispuesta por fases contra certificados de arquitecto. Cada tramo tiene condiciones que el anterior debe cumplir.

By rate type

How do you want to pay?

Tipo fijo Una cuota para todo el plazo. La previsibilidad tiene un precio — y a veces ese precio merece la pena por la certeza durante 20 o 25 años.

Tipo variable (Euríbor) Un diferencial sobre el Euríbor, revisado anualmente. Entrada más barata, más exposición al movimiento de tipos durante todo el plazo.

Tipo mixto Fijo durante un periodo inicial, variable después. El equilibrio entre estabilidad y exposición depende de tu horizonte temporal — no es una solución única para todos.

By buyer profile

How will the bank read your case?

Comprador residente Viviendo en España, sea cual sea la estructura de ingresos. Mayor acceso bancario y LTV típicamente hasta el 80% para vivienda habitual.

Comprador no residente Ingresos, vida fiscal y residencia principal fuera de España. ~~70%~~ hasta 75% LTV — te diremos si aplica a tu caso.

Autónomo Declaraciones, cuentas e ingresos de trabajador por cuenta propia traducidos para bancos en España que por defecto esperan nóminas. La presentación hace el trabajo.

Director de empresa / ingresos por dividendos Cuentas de empresa e ingresos por dividendos presentados en una estructura que los bancos están preparados para evaluar — no dejados para que los interpreten desde cero.

Asalariado El caso estándar — centrado en la ratio de endeudamiento, la estabilidad de ingresos y la proporción de ingresos mensuales ya comprometidos.

Funcionario Uno de los perfiles más sólidos para los bancos en España. Un empleo fijo y con derecho a pensión se lee con claridad en un expediente de riesgos.

Jubilado / pensionista La edad al final del plazo importa más que la edad en la firma. Los ingresos por pensión se leen de forma distinta al salario — no siempre negativamente.

Rentista / arrendador Compradores cuyo ingreso principal proviene de rentas de propiedades. Cómo se presentan la rentabilidad, los contratos de alquiler vigentes y la estructura de la cartera a un banco en España lo cambia todo.

By operation type

New mortgage, or restructuring one you have?

Hipoteca nueva Una hipoteca nueva sobre una propiedad — la vía estándar al comprar sin una estructura de financiación existente sobre el activo.

Novación Modificar las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco — tipo, plazo, o ambos. Más barato que cambiar de banco cuando este acepta cambios significativos.

Subrogación — cambio de deudor Asumir la hipoteca existente del vendedor. Adoptas sus condiciones y el saldo pendiente — a veces mejor que empezar de cero cuando los números cuadran.

Subrogación — cambio de acreedor Trasladar tu hipoteca actual a otro banco. El mismo préstamo, mejores condiciones — si las cuentas salen después de considerar todos los costes del cambio.

By loan-to-value

How much can you borrow?

Estándar — hasta el 80% El límite habitual para residentes que compran su vivienda habitual. El 20% restante más todos los costes de compra deben proceder de fondos propios verificados.

No residente — típicamente hasta el 70% Los bancos aplican un recorte mayor a compradores cuyos ingresos y vida fiscal están fuera de España. El banco adecuado y una buena preparación pueden mejorar lo posible.

LTV superior con garantía adicional La financiación superior al 80% está disponible para perfiles y circunstancias muy concretas. No es lo habitual — habla con nosotros para saber si aplica a tu caso.

Primera vivienda — programas para jóvenes compradores Hasta el 100% de financiación en programas específicos de garantía ICO, sujeto a disponibilidad y criterios de elegibilidad estrictos. Asesoramos sobre cuándo aplica y cuándo no.

Doble garantía Usar dos o más propiedades como garantía combinada — la valoración conjunta puede respaldar un LTV mayor del que permitiría cualquiera de las propiedades por separado. Útil cuando la propiedad principal no alcanza el importe de préstamo requerido.

Hipoteca con pignoración Activos financieros — depósitos, carteras de inversión, productos de seguro — pignorados como garantía adicional junto a la propiedad. Se usa para mejorar el LTV o satisfacer a los bancos cuando el caso de ingresos por sí solo deja un hueco.

⚠️ Las cifras de LTV son orientativas por tipo de perfil y están sujetas a evaluación bancaria y tasación de la propiedad. No son garantías de financiación disponible. LCCI / Orden EHA/2899/2011 — verifica todas las condiciones con un asesor regulado antes de comprometerte.

By linked products

What comes attached to the rate?

Sin productos vinculados El tipo es el tipo — sin nada adicional. Normalmente el tipo de partida más alto, pero sin compromiso continuo con seguros o productos bancarios que puedan no encajarte.

Paquete estándar Se espera seguro de hogar y de vida. Una reducción de tipo significativa a cambio — merece la pena calcular el coste real de cada producto antes de aceptar.

Paquete completo Vida, hogar, plan de pensiones, tarjeta, domiciliación de nómina — máxima reducción de tipo, máximo compromiso. Hay que comparar el coste total de cada elemento, no solo el tipo anunciado.

Según la LCCI / Orden EHA/2899/2011, los productos vinculados no pueden ser legalmente una condición de la oferta hipotecaria — pero sí pueden afectar al tipo ofrecido. Entender la diferencia, y calcular el coste real de cada combinación, forma parte de la revisión que hacemos.

These are the typical structures. Some combine across categories — your rate type, buyer profile and security structure are often part of the same solution, not separate decisions. We design the financial strategy you actually need with you, not around a standard menu.

Availability depends on the bank, property type, borrower profile and documentation. Every case is subject to bank assessment. Structures described are indicative — verify all terms before committing.