Praktischer Leitfaden

Sie besitzen eine Immobilie in Spanien. Spanien erwartet jedes Jahr von Ihnen zu horen.

Ein Haus in Spanien als Nicht-Ansassiger zu kaufen, ist nur der Anfang. Selbst wenn Sie es nie vermieten, haben Sie jahrliche Steuerpflichten — und die spanische Steuerbehorde (Agencia Tributaria) schickt keine Erinnerungen. Hier erfahren Sie, was Sie schulden, wann Sie es schulden und was passiert, wenn Sie es versaumen.

Die Realitat, die die meisten Kaufer zu spat entdecken

Nicht-Ansassige, die Immobilien in Spanien besitzen, haben vom ersten Tag an Steuerpflichten. Keine Ausnahmen.

Viele internationale Kaufer nehmen an, dass sie nichts einreichen mussen, wenn sie ihre Immobilie nicht vermieten oder kein Einkommen in Spanien erzielen. So funktioniert es nicht. Spanien besteuert nicht-ansassige Immobilieneigentumer auf fiktive Mieteinnahmen, ortliche Grundsteuer und — je nach Wert Ihres Vermogens — Vermogensteuer. Wenn Sie verkaufen, fallt Kapitalertragsteuer an. Wenn Sie vermieten, werden Mieteinnahmen an der Quelle besteuert. Die Regeln unterscheiden sich je nachdem, ob Sie in der EU/dem EWR ansassig sind oder nicht, und individuelle Situationen konnen variieren. Eine professionelle Steuerberatung, die auf Ihren konkreten Fall zugeschnitten ist, wird immer empfohlen.

Was Sie wissen mussen

Vier Steuerpflichten, die Nicht-Ansassige Eigentumer unerwartet treffen.

Jahrliche Erklarung

IRNR — fiktive Einkommensteuer, auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten.

Nicht-Ansassige, die Immobilien in Spanien besitzen, mussen jahrlich IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) uber das Modelo 210 einreichen. Auch wenn die Immobilie nie vermietet wird, rechnet Spanien ein fiktives Mieteinkommen auf Basis des Katasterwerts an — derzeit 1,1%, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, andernfalls 2%. Der Steuersatz betragt derzeit 19% fur EU/EWR-Ansassige und 24% fur Nicht-EU-Ansassige. Die Einreichungsfrist ist in der Regel der 31. Dezember des auf den Besteuerungszeitraum folgenden Jahres. Diese Erklarung zu versaumen bedeutet nicht, dass sie verschwindet — sie akkumuliert sich, mit Zinsen und moglichen Zuschlagen.

Wichtige Details

Einreichung uber Modelo 210 — eines pro Immobilie, eines pro Miteigentumer
Bemessungsgrundlage: 1,1% oder 2% des Katasterwerts (je nach letzter Revision)
Steuersatz: derzeit 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU)
Frist: in der Regel 31. Dezember des Folgejahres

Ortliche Steuer

IBI — die jahrliche Grundsteuer, die Ihre Gemeinde jedes Jahr erhebt.

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die ortliche Grundsteuer, die jahrlich an die Gemeinde (Ayuntamiento) gezahlt wird, in der sich Ihre Immobilie befindet. Der Betrag hangt vom Katasterwert der Immobilie und dem gemeindlichen Steuersatz ab, der von Gemeinde zu Gemeinde variiert. Er kann von einigen hundert Euro fur eine kleine Wohnung bis zu mehreren tausend Euro fur eine grosse Villa reichen. Die meisten Eigentumer richten eine Lastschrift (domiciliacion bancaria) uber ihr spanisches Bankkonto ein, um sie nicht zu versaumen. Nichtzahlung fuhrt zu Zuschlagen und kann schliesslich zu einer Pfandung der Immobilie fuhren.

Wichtige Details

Wird an die ortliche Gemeinde gezahlt, nicht an die nationale Steuerbehorde
Betrag hangt vom Katasterwert und dem gemeindlichen Steuersatz ab — variiert stark
Lastschrift uber ein spanisches Bankkonto ist die gangigste Zahlungsmethode
Nichtzahlung akkumuliert Zuschlagse und kann zu Vollstreckungsmassnahmen fuhren

Hochwertige Vermogenswerte

Vermogensteuer und Solidaritatssteuer — Freibetrage, Satze und regionale Unterschiede.

Die Impuesto sobre el Patrimonio (Vermogensteuer) gilt fur Nettovermogen in Spanien oberhalb bestimmter Freibetrage. Satze und Befreiungen variieren je nach Autonomer Gemeinschaft — einige Regionen wenden effektiv einen Satz von 0% an. Die Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Solidaritatssteuer) wurde als erganzende Abgabe fur Nettovermogen in Spanien uber drei Millionen Euro eingefuhrt. Nicht-Ansassige werden nur auf Vermogen in Spanien veranlagt, nicht auf weltweites Vermogen. Das Zusammenspiel zwischen regionalen Vermogensteuerregeln und der nationalen Solidaritatssteuer ist komplex und Gegenstand rechtlicher Anfechtungen — professionelle Beratung ist bei hochwertigen Portfolios unerlasslich.

Wichtige Details

Freibetrage und Satze der Vermogensteuer variieren je nach Autonomer Gemeinschaft
Einige Regionen (insbesondere Madrid) haben historisch effektive Satze von 0% angewandt
Solidaritatssteuer gilt fur in Spanien befindliches Nettovermogen uber drei Millionen Euro
Nicht-Ansassige werden nur auf Vermogen in Spanien besteuert, nicht auf weltweites Vermogen

Wenn Sie verdienen oder verkaufen

Mieteinnahmen und Kapitalertrage — unterschiedliche Regeln fur EU- und Nicht-EU-Eigentumer.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen unter IRNR mit derzeit 19% fur EU/EWR-Ansassige oder 24% fur Nicht-EU-Ansassige besteuert. EU/EWR-Ansassige konnen abzugsfahige Ausgaben (Instandhaltung, Versicherung, Gemeinschaftsgebuhren, IBI) von den Mieteinnahmen vor der Steuerberechnung abziehen; Nicht-EU-Ansassige konnen derzeit keine Ausgaben abziehen und werden auf den Bruttobetrag besteuert. Wenn Sie verkaufen, fallt Kapitalertragsteuer von derzeit 19% auf den Gewinn an. Der Kaufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des gesamten Verkaufspreises (Retencion) einzubehalten und direkt an Hacienda im Namen des nicht-ansassigen Verkaufers abzufuhren — Sie reichen dann ein, um eine Uberzahlung zuruckzufordern oder einen Fehlbetrag auszugleichen.

Wichtige Details

Mieteinnahmensteuer: derzeit 19% (EU/EWR, mit Ausgabenabzug) oder 24% (Nicht-EU, auf Bruttoeinkommen)
Kapitalertragsteuer beim Verkauf: derzeit 19% auf den Gewinn
Kaufer behalt 3% des Verkaufspreises ein und zahlt direkt an Hacienda
Der Verkaufer reicht ein, um den Einbehalt mit der tatsachlich geschuldeten Steuer abzugleichen

Wissenswert

Die Steuern gehoren zum Eigentum hier dazu. Sie zu verstehen bedeutet keine Uberraschungen.

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Uber die Steuer hinaus

Sehen Sie, was der gesamte Kauf kosten konnte.

Steuern fur Nicht-Ansassige sind nur ein Teil des Gesamtbildes. Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, um monatliche Raten, Gesamtkaufkosten und Steuern nach Region zu schatzen — ein realistisches Bild, bevor Sie sich festlegen.

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