Die Tasacion: die Zahl, die entscheidet, wie viel die Bank Ihnen leiht.

Die Tasacion ist keine grobe Schatzung oder die Meinung eines Immobilienmaklers. Sie ist eine formelle, regulierte Bewertung, durchgefuhrt von einer Sociedad de Tasacion, die von der Banco de Espana zugelassen ist. Der Gutachter besichtigt die Immobilie, inspiziert den physischen Zustand, pruft die Grundbucheintrge (Nota Simple), bestatigt, dass die bebaute Flache mit dem rechtlich Eingetragenen ubereinstimmt, und vergleicht sie mit aktuellen Transaktionen in der Gegend. Das Ergebnis ist ein detaillierter Bericht mit einem zertifizierten Wert. Die Bank verleiht auf Basis des niedrigeren Werts — dieses zertifizierten Werts oder des Kaufpreises, den Sie vereinbart haben — je nachdem, welcher geringer ist. Der Kaufer tragt immer die Bewertungskosten.

Wichtige Fakten

• Kosten: in der Regel 250 bis 600 Euro, je nach Immobilientyp und Wert
• Durchgefuhrt von einer Sociedad de Tasacion, registriert bei der Banco de Espana
• Die Bank verleiht auf Basis des niedrigeren Werts — Bewertung oder Kaufpreis
• Wird immer vom Kaufer bezahlt, unabhangig vom Hypothekenergebnis

Im Standardprozess beauftragt die Bank die Tasacion, nachdem sie Ihr Finanzprofil gepruft und ein vorlaufiges grunes Licht gegeben hat. Das bedeutet, die Bewertung erfolgt in der Regel, nachdem Sie bereits eine Immobilie reserviert oder einen Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) unterschrieben haben. Manche Kaufer entscheiden sich, eine unabhangige Tasacion vor der Abgabe eines Angebots zu beauftragen, besonders bei Immobilien, bei denen der Angebotspreis hoch erscheint oder die Gegend wenig vergleichbare Verkaufe aufweist. Eine Tasacion ist sechs Monate ab dem Ausstellungsdatum gultig. Wenn der Kauf langer dauert, benotigen Sie moglicherweise eine neue — auf Ihre Kosten.

Erwartbarer Zeitrahmen

• Die Bank beauftragt die Tasacion nach Prufung Ihrer Finanzdokumente
• Die Inspektion und der Bericht dauern in der Regel 5 bis 15 Werktage
• Eine Tasacion ist 6 Monate ab Ausstellungsdatum gultig
• Wenn sich Ihr Kauf uber 6 Monate hinzieht, benotigen Sie moglicherweise eine neue Bewertung

Das haufigste Problem, besonders fur nicht-ansassige Kaufer, ist eine Tasacion, die niedriger ausfallt als der vereinbarte Kaufpreis. In diesem Fall verleiht die Bank weniger als erwartet und der Kaufer muss die Differenz mit zusatzlichen Mitteln ausgleichen. Aber eine niedrige Bewertung ist nicht das einzige Risiko. Der Gutachter kann strukturelle Probleme, illegale Erweiterungen, ohne Genehmigung errichtete Raume oder Abweichungen zwischen der eingetragenen und der tatsachlich bebauten Flache aufdecken. Jedes dieser Probleme kann die Bewertung erheblich senken — oder in manchen Fallen die Hypothek vollstandig blockieren, bis die Probleme gelost sind.

Achten Sie auf

• Bewertung unter dem Kaufpreis — der Kaufer muss die Differenz bar ausgleichen
• Illegale Erweiterungen oder ohne Baugenehmigung errichtete Raume
• Abweichung zwischen eingetragener und tatsachlich bebauter Flache
• Strukturelle Probleme oder Bewohnbarkeitsmangel im Bericht

Das Beleihungsverhaltnis (LTV), das die Bank anwendet, basiert auf dem Tasacion-Wert, nicht auf dem Preis, den Sie mit dem Verkaufer vereinbart haben. Wenn die Immobilie niedriger bewertet wird als das, was Sie zahlen, sinkt der effektive LTV und Sie benotigen mehr Eigenmittel, um den Kauf abzuschliessen. Nicht-Ansassige erhalten in der Regel 60 bis 70 Prozent LTV. Wenn die Tasacion 10 Prozent unter dem Kaufpreis liegt, steigt der Barbedarf beim Abschluss erheblich. Diese Dynamik zu verstehen, bevor Sie sich auf einen Preis festlegen — nicht danach — ist einer der wichtigsten Schritte bei einem grenzuberschreitenden Immobilienkauf in Spanien.

Die entscheidenden Zahlen

• Nicht-Ansassige erhalten in der Regel 60 bis 70 Prozent LTV basierend auf der Bewertung
• Wenn die Bewertung niedriger ist als der Kaufpreis, kommt die Differenz aus den Eigenmitteln des Kaufers
• Ein Fehlbetrag von 10 Prozent bei einer 300.000-Euro-Immobilie bedeutet 30.000 Euro mehr in bar
• Dies vor einem Angebot zu verstehen, verhindert unangenehme Uberraschungen beim Abschluss