La tasacion: il numero che decide quanto la banca ti prestera.

La tasacion non e una stima approssimativa ne l'opinione di un agente immobiliare. E una perizia formale e regolamentata effettuata da una sociedad de tasacion autorizzata dal Banco de Espana. Il perito visita l'immobile, ne ispeziona le condizioni fisiche, controlla i registri catastali (nota simple), verifica che la superficie costruita corrisponda a quanto registrato legalmente e confronta il tutto con transazioni recenti nella zona. Il risultato e un rapporto dettagliato con un valore certificato. La banca presta sulla base del minore tra questo valore certificato e il prezzo di acquisto concordato — qualunque sia inferiore. La perizia e sempre a carico dell'acquirente.

Dati chiave

• Costo: in genere tra 250 e 600 euro, a seconda del tipo e del valore dell'immobile
• Effettuata da una sociedad de tasacion registrata presso il Banco de Espana
• La banca presta sulla base del minore tra la perizia e il prezzo di acquisto
• Sempre a carico dell'acquirente, indipendentemente dall'esito del mutuo

Nel processo standard, la banca ordina la tasacion dopo aver esaminato il tuo profilo finanziario e aver dato un via libera preliminare. Questo significa che la perizia avviene di solito dopo che hai gia riservato un immobile o firmato un contratto di caparra (contrato de arras). Alcuni acquirenti scelgono di commissionare una tasacion indipendente prima di fare un'offerta, specialmente per immobili il cui prezzo richiesto sembra elevato o in zone con poche vendite comparabili. La tasacion ha una validita di sei mesi dalla data di emissione. Se l'acquisto richiede piu tempo, potrebbe servirne una nuova — a tue spese.

Tempistiche da aspettarsi

• La banca ordina la tasacion dopo aver esaminato i tuoi documenti finanziari
• L'ispezione e il rapporto richiedono di solito da 5 a 15 giorni lavorativi
• La tasacion ha una validita di 6 mesi dalla data di emissione
• Se l'acquisto si protrae oltre i 6 mesi, potrebbe servirne una nuova

Il problema piu comune, specialmente per acquirenti non residenti, e una tasacion inferiore al prezzo di acquisto concordato. Quando succede, la banca presta meno del previsto e l'acquirente deve coprire la differenza con fondi propri. Ma una perizia bassa non e l'unico rischio. Il perito puo segnalare problemi strutturali, ampliamenti abusivi, stanze costruite senza licenza o discrepanze tra la superficie registrata e quella effettivamente costruita. Qualunque di questi elementi puo ridurre significativamente la valutazione — o, in alcuni casi, bloccare il mutuo fino alla risoluzione dei problemi.

A cosa fare attenzione

• Perizia inferiore al prezzo di acquisto — l'acquirente copre la differenza in contanti
• Ampliamenti abusivi o stanze costruite senza licenza edilizia
• Discrepanza tra la superficie registrata e quella effettivamente costruita
• Problemi strutturali o di abitabilita segnalati nel rapporto

Il rapporto prestito-valore (LTV) che la banca applica si basa sul valore della tasacion, non sul prezzo concordato con il venditore. Se l'immobile viene valutato meno di quanto stai pagando, l'LTV effettivo scende e ti servono piu fondi propri per completare l'acquisto. I non residenti ricevono in genere un LTV del 60-70 percento. Se la tasacion risulta inferiore del 10 percento rispetto al prezzo di acquisto, il contante necessario alla chiusura aumenta significativamente. Capire questa dinamica prima di impegnarsi su un prezzo — non dopo — e uno dei passaggi piu importanti in un acquisto immobiliare transfrontaliero in Spagna.

I numeri che contano

• I non residenti ricevono in genere un LTV del 60-70 percento sulla base della perizia
• Se la perizia e inferiore al prezzo di acquisto, la differenza e a carico dell'acquirente
• Un deficit del 10 percento su un immobile da 300.000 euro significa 30.000 euro in piu in contanti
• Capire questo prima di fare un'offerta evita sorprese spiacevoli alla chiusura