Ghid practic

Tasacion: cifra care decide cat iti va imprumuta banca.

Inainte ca o banca spaniola sa iti confirme creditul ipotecar, o companie independenta de evaluare inspecteaza proprietatea si ii atribuie o valoare. Banca acorda creditul pe baza acelei cifre — nu pe pretul pe care l-ai convenit sa il platesti. Intelegerea modului in care functioneaza tasacion-ul, si ce poate merge prost, previne genul de surpriza care deraieaza o achizitie in cel mai prost moment posibil.

Ce este de fapt

O evaluare independenta pe care banca o foloseste pentru a-ti calcula creditul. Nu pretul de piata — pretul bancii.

Un tasacion este o evaluare formala a proprietatii realizata de o sociedad de tasacion — o companie de evaluare certificata, inregistrata la Banca Spaniei. Este un pas obligatoriu pentru orice credit ipotecar in Spania. Evaluatorul inspecteaza proprietatea, verifica statutul ei juridic, cauta nereguli si atribuie o valoare pe baza vanzarilor comparabile, locatiei, starii si utilizarii permise. Banca foloseste apoi valoarea mai mica dintre pretul de achizitie si valoarea tasacion-ului pentru a calcula cat iti va imprumuta. Costul este intotdeauna platit de cumparator, de obicei intre 250 si 600 de euro, in functie de tipul si valoarea proprietatii.

Ce trebuie sa stii

Patru lucruri care ii prind pe cumparatori pe picior gresit la tasacion.

Ce este tasacion-ul

O evaluare independenta de catre o companie inregistrata la Banca Spaniei — nu o opinie de piata.

Tasacion-ul nu este o estimare aproximativa si nici opinia unui agent imobiliar. Este o evaluare formala, reglementata, realizata de o sociedad de tasacion autorizata de Banca Spaniei. Evaluatorul viziteaza proprietatea, inspecteaza starea fizica, verifica inregistrarile din registrul funciar (nota simple), confirma ca suprafata construita corespunde cu cea inregistrata legal si o compara cu tranzactii recente din zona. Rezultatul este un raport detaliat cu o valoare certificata. Banca acorda creditul pe baza valorii mai mici dintre aceasta valoare certificata si pretul de achizitie convenit — oricare este mai mica. Cumparatorul plateste intotdeauna evaluarea.

Informatii cheie

Cost: de obicei intre 250 si 600 de euro, in functie de tipul si valoarea proprietatii
Realizat de o sociedad de tasacion inregistrata la Banca Spaniei
Banca acorda creditul pe baza valorii mai mici dintre evaluare si pretul de achizitie
Platit intotdeauna de cumparator, indiferent de rezultatul creditului ipotecar

Timing

Banca il comanda de obicei dupa aprobarea preliminara — dar unii cumparatori il comanda mai devreme.

In procesul standard, banca comanda tasacion-ul dupa ce ti-a analizat profilul financiar si a dat un semnal preliminar pozitiv. Acest lucru inseamna ca evaluarea are loc de obicei dupa ce ai rezervat deja o proprietate sau ai semnat un contract de depozit (contrato de arras). Unii cumparatori aleg sa comande un tasacion independent inainte de a face o oferta, mai ales pentru proprietati unde pretul cerut pare ridicat sau zona are vanzari comparabile limitate. Un tasacion este valabil sase luni de la data emiterii. Daca achizitia dureaza mai mult, este posibil sa ai nevoie de unul nou — pe cheltuiala ta.

Ce termen sa te astepti

Banca comanda tasacion-ul dupa analizarea documentelor tale financiare
Inspectia si raportul dureaza de obicei intre 5 si 15 zile lucratoare
Un tasacion este valabil 6 luni de la data emiterii
Daca achizitia depaseste 6 luni, este posibil sa ai nevoie de o noua evaluare

Ce poate merge prost

Evaluarea poate fi sub pretul de achizitie — si asta schimba totul.

Cea mai frecventa problema, mai ales pentru cumparatorii nerezidenti, este un tasacion care rezulta mai mic decat pretul de achizitie convenit. Cand se intampla asta, banca imprumuta mai putin decat te asteptai si tu trebuie sa acoperi diferenta cu fonduri suplimentare. Dar o evaluare scazuta nu este singurul risc. Evaluatorul poate semnala probleme structurale, extensii ilegale, camere construite fara autorizatie sau discrepante intre suprafata inregistrata si suprafata reala construita. Oricare dintre acestea poate reduce semnificativ evaluarea — sau, in unele cazuri, poate bloca complet creditul ipotecar pana cand problemele sunt rezolvate.

Fii atent la

Evaluare sub pretul de achizitie — cumparatorul acopera diferenta in numerar
Extensii ilegale sau camere construite fara autorizatie de constructie
Discrepanta intre suprafata inregistrata si suprafata reala construita
Probleme structurale sau de locuibilitate semnalate in raport

Cum iti afecteaza creditul ipotecar

LTV se calculeaza pe baza evaluarii, nu a pretului de achizitie — stii asta inainte de a face o oferta.

Raportul loan-to-value (LTV) pe care il aplica banca se bazeaza pe valoarea tasacion-ului, nu pe pretul convenit cu vanzatorul. Daca proprietatea este evaluata la mai putin decat platesti, LTV-ul efectiv scade si ai nevoie de mai multe fonduri proprii pentru a finaliza achizitia. Nerezidentii primesc de obicei intre 60 si 70 la suta LTV. Daca tasacion-ul rezulta cu 10 la suta sub pretul de achizitie, numerarul de care ai nevoie la finalizare creste semnificativ. Intelegerea acestei dinamici inainte de a te angaja la un pret — nu dupa — este unul dintre cei mai importanti pasi intr-o achizitie imobiliara transfrontaliera in Spania.

Cifrele care conteaza

Nerezidentii primesc de obicei intre 60 si 70 la suta LTV pe baza evaluarii
Daca evaluarea este mai mica decat pretul de achizitie, diferenta vine din fondurile cumparatorului
O diferenta de 10 la suta la o proprietate de 300.000 de euro inseamna 30.000 de euro in plus in numerar
Intelegerea acestui lucru inainte de a face o oferta previne surprizele neplacute la finalizare

Cu un pas mai aproape

Actele sunt un mijloc, nu un scop. Scopul arata cam asa.

Regulated by the Bank of Spain · ICI E156

Dream Nest Consultants S.L. · CIF B19728146 · C/ Federico García Lorca, 9, 12530 Burriana, Castellón, España. See our legal notice, privacy policy and whistleblowing channel.

Dincolo de evaluare

Vezi cat ar putea costa intreaga achizitie.

Taxa de tasacion este doar unul dintre multele costuri de achizitie. Foloseste calculatorul nostru ipotecar pentru a estima ratele lunare, costurile totale si impozitele pe regiune — astfel incat sa stii cifra reala inainte sa te angajezi.

Estimeaza costurile

Cand esti pregatit

Spune-ne despre proiectul tau in Spania.

Iti pregatim dosarul inainte sa ajunga la banca — inclusiv o evaluare realista a modului in care tasacion-ul iti poate afecta finantarea. Fara surprize in momentul nepotrivit.

Incepe proiectul