La tasacion: la cifra que decide cuanto te prestara el banco.

La tasacion no es una estimacion aproximada ni la opinion de un agente inmobiliario. Es una valoracion formal y regulada realizada por una sociedad de tasacion autorizada por el Banco de Espana. El tasador visita el inmueble, inspecciona su estado fisico, comprueba los datos del Registro de la Propiedad (nota simple), confirma que la superficie construida coincide con lo legalmente inscrito, y la compara con transacciones recientes en la zona. El resultado es un informe detallado con un valor certificado. El banco presta sobre el menor de ese valor certificado o el precio de compra acordado — el que sea mas bajo. El coste lo asume siempre el comprador.

Datos clave

• Coste: normalmente entre 250 y 600 euros, segun el tipo de inmueble y su valor
• Realizada por una sociedad de tasacion inscrita en el Banco de Espana
• El banco presta sobre el menor de los dos: valor de tasacion o precio de compra
• Siempre la paga el comprador, independientemente del resultado de la hipoteca

En el proceso estandar, el banco encarga la tasacion una vez que ha revisado tu perfil financiero y ha dado un visto bueno preliminar. Esto significa que la tasacion suele hacerse despues de haber reservado un inmueble o firmado un contrato de arras. Algunos compradores optan por encargar una tasacion independiente antes de hacer una oferta, especialmente en inmuebles donde el precio de venta parece elevado o la zona tiene pocas ventas comparables. Una tasacion tiene una validez de seis meses desde la fecha de emision. Si la compra tarda mas, puede que necesites una nueva — a tu cargo.

Plazos orientativos

• El banco encarga la tasacion tras revisar tu documentacion financiera
• La inspeccion y el informe suelen tardar de 5 a 15 dias habiles
• Una tasacion tiene una validez de 6 meses desde la fecha de emision
• Si tu compra se extiende mas de 6 meses, puede que necesites una nueva valoracion

El problema mas habitual, especialmente para compradores no residentes, es una tasacion que sale por debajo del precio de compra acordado. Cuando esto ocurre, el banco presta menos de lo esperado y el comprador debe cubrir la diferencia con fondos propios. Pero una tasacion baja no es el unico riesgo. El tasador puede senalar problemas estructurales, ampliaciones ilegales, habitaciones construidas sin licencia, o discrepancias entre la superficie inscrita y la realmente construida. Cualquiera de estas situaciones puede reducir significativamente la valoracion — o, en algunos casos, bloquear la hipoteca por completo hasta que se resuelvan.

Atencion a estos puntos

• Tasacion por debajo del precio de compra — el comprador cubre la diferencia en efectivo
• Ampliaciones ilegales o habitaciones construidas sin licencia de obra
• Discrepancia entre la superficie inscrita y la realmente construida
• Problemas estructurales o de habitabilidad senalados en el informe

La relacion prestamo-valor (LTV) que aplica el banco se basa en el valor de tasacion, no en el precio que hayas acordado con el vendedor. Si el inmueble se valora por debajo de lo que vas a pagar, el LTV efectivo baja y necesitas mas fondos propios para completar la compra. Los no residentes suelen recibir entre el 60 y el 70 por ciento de LTV. Si la tasacion sale un 10 por ciento por debajo del precio de compra, el efectivo que necesitas en la firma aumenta considerablemente. Entender esta dinamica antes de comprometerte con un precio — no despues — es uno de los pasos mas importantes en una compra transfronteriza de propiedad en Espana.

Las cifras que importan

• Los no residentes suelen recibir entre el 60 y el 70 por ciento de LTV basado en la tasacion
• Si la tasacion es inferior al precio de compra, la diferencia sale de los fondos del comprador
• Un desfase del 10 por ciento en un inmueble de 300.000 euros supone 30.000 euros mas en efectivo
• Entender esto antes de hacer una oferta evita sorpresas desagradables en la firma