La tasacion : le chiffre qui decide combien la banque vous pretera.

La tasacion n'est ni une estimation approximative ni l'avis d'un agent immobilier. C'est une evaluation formelle et reglementee realisee par une sociedad de tasacion autorisee par la Banque d'Espagne. L'evaluateur visite le bien, inspecte son etat physique, verifie les registres fonciers (nota simple), confirme que la surface construite correspond a ce qui est legalement enregistre et compare avec les transactions recentes dans le secteur. Le resultat est un rapport detaille avec une valeur certifiee. La banque prete sur la base du montant le plus bas entre cette valeur certifiee et le prix d'achat convenu. Le cout est toujours a la charge de l'acheteur.

Points cles

• Cout : generalement entre 250 et 600 euros, selon le type et la valeur du bien
• Realisee par une sociedad de tasacion enregistree aupres de la Banque d'Espagne
• La banque prete sur la base du montant le plus bas entre la tasacion et le prix d'achat
• Toujours a la charge de l'acheteur, quel que soit le resultat de la demande d'hypotheque

Dans le processus standard, la banque commande la tasacion une fois qu'elle a examine votre profil financier et donne un feu vert preliminaire. Cela signifie que l'evaluation a generalement lieu apres que vous avez deja reserve un bien ou signe un contrat de depot (contrato de arras). Certains acheteurs choisissent de commander une tasacion independante avant de faire une offre, surtout pour des biens dont le prix demande semble eleve ou dans des zones avec peu de ventes comparables. Une tasacion est valable six mois a compter de sa date d'emission. Si l'achat prend plus longtemps, il faudra peut-etre en commander une nouvelle — a vos frais.

Delais a prevoir

• La banque commande la tasacion apres avoir examine vos documents financiers
• L'inspection et le rapport prennent generalement 5 a 15 jours ouvrables
• Une tasacion est valable 6 mois a compter de sa date d'emission
• Si votre achat depasse 6 mois, une nouvelle evaluation peut etre necessaire

Le probleme le plus courant, surtout pour les acheteurs non-residents, est une tasacion inferieure au prix d'achat convenu. Dans ce cas, la banque prete moins que prevu et l'acheteur doit combler l'ecart avec des fonds supplementaires. Mais une evaluation basse n'est pas le seul risque. L'evaluateur peut signaler des problemes structurels, des extensions illegales, des pieces construites sans permis ou des ecarts entre la surface enregistree et la surface reellement construite. Chacun de ces elements peut reduire significativement l'evaluation — ou, dans certains cas, bloquer l'hypotheque entierement jusqu'a resolution des problemes.

A surveiller

• Evaluation inferieure au prix d'achat — l'acheteur comble l'ecart en especes
• Extensions illegales ou pieces construites sans permis de construire
• Ecart entre la surface enregistree et la surface reellement construite
• Problemes structurels ou de conformite signales dans le rapport

Le ratio pret/valeur (LTV) que la banque applique est base sur la valeur de la tasacion, pas sur le prix convenu avec le vendeur. Si le bien est evalue en dessous de ce que vous payez, le LTV effectif baisse et vous devez mobiliser plus de fonds propres pour finaliser l'achat. Les non-residents obtiennent generalement un LTV de 60 a 70 pour cent. Si la tasacion est inferieure de 10 pour cent au prix d'achat, le montant en especes necessaire au closing augmente considerablement. Comprendre cette dynamique avant de vous engager sur un prix — et non apres — est l'une des etapes les plus importantes d'un achat immobilier transfrontalier en Espagne.

Les chiffres qui comptent

• Les non-residents obtiennent generalement un LTV de 60 a 70 pour cent base sur la tasacion
• Si la tasacion est inferieure au prix d'achat, l'ecart provient des fonds propres de l'acheteur
• Un ecart de 10 pour cent sur un bien a 300 000 euros represente 30 000 euros de plus en especes
• Comprendre cela avant de faire une offre evite les mauvaises surprises au closing