Guide pratique

Le prix affiche n'est pas le prix que vous payez.

Les frais d'achat en Espagne ajoutent generalement 10 a 15 % au prix du bien -- et le montant exact depend de la region, du type de bien (neuf ou revente) et du recours ou non a une hypotheque. La plupart des acheteurs decouvrent le chiffre reel trop tard. Voici chaque cout, detaille avant que vous ne vous engagiez.

Pourquoi c'est important

L'apport n'est pas la seule tresorerie dont vous avez besoin le jour J.

Contrairement a certains pays ou les frais sont integres a la transaction, l'Espagne separe chaque etape -- et chaque etape a un cout. Taxe de transmission ou TVA, notaire, registre de la propriete, gestoria, frais de mise en place de l'hypotheque, estimation et impots recurrents : tout cela s'ajoute au prix du bien. Si vous financez une partie de l'achat, la banque prete generalement sur la valeur du bien, pas sur le cout total d'acquisition. Autrement dit, les frais d'achat sortent de vos fonds propres. Connaitre le vrai total en amont fait la difference entre un achat qui aboutit et un qui cale.

Le detail des frais

Quatre postes de couts qui surprennent les acheteurs.

Taxe de transmission (ITP) ou TVA

Le poste le plus important -- et il varie selon la region.

Pour un bien en revente, vous payez l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Le taux est fixe par chaque communaute autonome et varie de 6 % a 10 % du prix d'achat. Pour un bien neuf aupres d'un promoteur, vous payez l'IVA (TVA) a 10 % plus l'AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre) entre 0,5 % et 1,5 % selon la region. La difference entre regions peut representer plusieurs milliers d'euros pour un meme prix de bien -- et certaines communautes offrent des taux reduits pour les primo-accedants, les jeunes acheteurs ou les biens en zone rurale.

Taux ITP par region (revente)

Communaute valencienne : 10 %
Andalousie : 7 %
Catalogne : 10 % (11 % au-dessus d'un million d'euros)
Madrid : 6 % -- Canaries, Pays basque, Navarre : 6,5 %-7 %

Notaire, registre et gestoria

Trois professionnels distincts, trois factures distinctes.

En Espagne, le notaire (notario) authentifie la signature, le registre de la propriete (registro de la propiedad) enregistre votre droit de propriete, et un gestoria s'occupe du traitement administratif, des declarations fiscales et de la coordination entre toutes les parties. Chacun facture separement. Les frais de notaire et de registre sont reglementes par la loi et dependent du prix du bien et de la complexite de l'acte. Les honoraires du gestoria ne sont pas reglementes mais sont d'usage courant -- gerer soi-meme les formalites au registre et les declarations fiscales en tant qu'acheteur etranger est techniquement possible, mais rarement realiste.

Fourchettes de couts habituelles

Notaire : 600-1 200 euros selon le prix du bien
Registre de la propriete (registro) : 400-700 euros
Gestoria : 300-600 euros
Total pour ce bloc : environ 1 500-2 500 euros

Frais lies a l'hypotheque

Si vous financez l'achat, l'hypotheque ajoute sa propre couche de frais.

Une hypotheque en Espagne implique une estimation du bien (tasacion) commandee par la banque, des frais d'ouverture (comision de apertura) factures par certaines banques, et les frais de notaire et de registre pour l'acte d'hypotheque -- distincts de ceux de l'acte d'achat. En vertu de la LCCI (Ley reguladora de los Contratos de Credito Inmobiliario), la banque prend en charge la plupart des frais lies a l'hypotheque, mais l'estimation reste toujours a la charge de l'acheteur. Savoir quels frais vous incombent et lesquels reviennent a la banque fait partie d'une bonne comparaison des offres.

Frais specifiques a l'hypotheque

Estimation du bien (tasacion) : 250-600 euros, a la charge de l'acheteur
Frais d'ouverture (comision de apertura) : 0 %-1 % -- de nombreuses banques l'ont supprime
Notaire et registre de l'acte d'hypotheque : generalement a la charge de la banque (LCCI)
Assurance vie et habitation : souvent exigees par la banque comme condition

Charges recurrentes apres l'achat

Posseder un bien en Espagne implique des obligations fiscales continues -- que vous y viviez ou non.

Apres l'achat, vous paierez l'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la taxe fonciere annuelle) a la municipalite, les charges de copropriete si le bien est dans une residence, et -- si vous n'etes pas resident -- l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), un impot annuel sur le revenu locatif fictif meme si vous ne louez jamais le bien. Si le bien depasse certains seuils, l'impot sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) peut aussi s'appliquer. Ces couts recurrents doivent faire partie de votre budget des le depart, pas devenir une surprise apres la signature.

Charges annuelles recurrentes

IBI (taxe fonciere) : varie selon la municipalite et la valeur cadastrale
IRNR (impot non-resident) : base imposable de 1,1 %-2 % de la valeur cadastrale, taxe a 19 % (UE) ou 24 % (hors UE)
Charges de copropriete : 50-300+ euros/mois selon la residence et les services
Impot sur la fortune : varie selon la region et le patrimoine net -- certaines regions appliquent un taux de 0 %

Chaque euro en vaut la peine

Les frais sont reels. La vie qui suit aussi.

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