La tasación: il numero che decide quanto la banca ti presterà.

La tasación non è una stima approssimativa né l'opinione di un agente immobiliare. È una perizia formale e regolamentata effettuata da una sociedad de tasación autorizzata dal Banco de España. Il perito visita l'immobile, ne ispeziona le condizioni fisiche, controlla i registri catastali (nota simple), verifica che la superficie costruita corrisponda a quanto registrato legalmente e confronta il tutto con transazioni recenti nella zona. Il risultato è un rapporto dettagliato con un valore certificato. La banca presta sulla base del minore tra questo valore certificato e il prezzo di acquisto concordato — qualunque sia inferiore. La perizia è sempre a carico dell'acquirente.

Dati chiave

• Costo: in genere tra 250 e 600 euro, a seconda del tipo e del valore dell'immobile
• Effettuata da una sociedad de tasación registrata presso il Banco de España
• La banca presta sulla base del minore tra la perizia e il prezzo di acquisto
• Sempre a carico dell'acquirente, indipendentemente dall'esito del mutuo

Nel processo standard, la banca ordina la tasación dopo aver esaminato il tuo profilo finanziario e aver dato un via libera preliminare. Questo significa che la perizia avviene di solito dopo che hai già riservato un immobile o firmato un contratto di caparra (contrato de arras). Alcuni acquirenti scelgono di commissionare una tasación indipendente prima di fare un'offerta, specialmente per immobili il cui prezzo richiesto sembra elevato o in zone con poche vendite comparabili. La tasación ha una validità di sei mesi dalla data di emissione. Se l'acquisto richiede più tempo, potrebbe servirne una nuova — a tue spese.

Tempistiche da aspettarsi

• La banca ordina la tasación dopo aver esaminato i tuoi documenti finanziari
• L'ispezione e il rapporto richiedono di solito da 5 a 15 giorni lavorativi
• La tasación ha una validità di 6 mesi dalla data di emissione
• Se l'acquisto si protrae oltre i 6 mesi, potrebbe servirne una nuova

Il problema più comune, specialmente per acquirenti non residenti, è una tasación inferiore al prezzo di acquisto concordato. Quando succede, la banca presta meno del previsto e l'acquirente deve coprire la differenza con fondi propri. Ma una perizia bassa non è l'unico rischio. Il perito può segnalare problemi strutturali, ampliamenti abusivi, stanze costruite senza licenza o discrepanze tra la superficie registrata e quella effettivamente costruita. Qualunque di questi elementi può ridurre significativamente la valutazione — o, in alcuni casi, bloccare il mutuo fino alla risoluzione dei problemi.

A cosa fare attenzione

• Perizia inferiore al prezzo di acquisto — l'acquirente copre la differenza in contanti
• Ampliamenti abusivi o stanze costruite senza licenza edilizia
• Discrepanza tra la superficie registrata e quella effettivamente costruita
• Problemi strutturali o di abitabilità segnalati nel rapporto

Il rapporto prestito-valore (LTV) che la banca applica si basa sul valore della tasación, non sul prezzo concordato con il venditore. Se l'immobile viene valutato meno di quanto stai pagando, l'LTV effettivo scende e ti servono più fondi propri per completare l'acquisto. I non residenti ricevono in genere un LTV fino al 70 percento, e gli acquisti di puro investimento intorno al 60 percento: è un riferimento generale, alcune banche vanno oltre, altre restano sotto. Se la tasación risulta inferiore del 10 percento rispetto al prezzo di acquisto, il contante necessario alla chiusura aumenta significativamente. Capire questa dinamica prima di impegnarsi su un prezzo — non dopo — è uno dei passaggi più importanti in un acquisto immobiliare transfrontaliero in Spagna.

I numeri che contano

• I non residenti ricevono in genere un LTV fino al 70 percento sulla base della perizia (intorno al 60 percento per un investimento puro)
• Se la perizia è inferiore al prezzo di acquisto, la differenza è a carico dell'acquirente
• Su un immobile da 350.000 euro finanziato al 70%, una perizia inferiore del 10% al prezzo significa 24.500 euro in più in contanti
• Capire questo prima di fare un'offerta evita sorprese spiacevoli alla chiusura