Gli errori che rendono l'acquisto in Spagna più difficile del necessario
La maggior parte non riguarda il denaro. Riguarda i tempi, e il non sapere cosa guardare. Sono quelli che vediamo ripetersi di continuo — e come evitarli prima che ti costino caro.
L'errore più comune non è scegliere la banca sbagliata, e nemmeno il mutuo sbagliato. È prendere la decisione sull'immobile prima di capire la decisione finanziaria.
Lo stesso immobile può essere un'ottima decisione per un acquirente e una pessima per un altro. Noi non diciamo “questa casa è buona”. Guardiamo se questa casa, a questo prezzo, finanziata in questo modo, in questo momento della tua vita, ha senso per te.
I cinque che contano di più per te
Rispondi a queste quattro domande e ti mostreremo i cinque errori che contano di più per te.
Tutti gli errori, per profilo
Per ogni acquirente
Quelli in cui cadono quasi tutti, qualunque sia il profilo.
“Prima troviamo la casa, al mutuo pensiamo dopo.” Trovare prima la casa e pensare al mutuo dopo
Perché è un errore
Comprare con un mutuo significa percorrere due strade che devono incontrarsi: la casa e il finanziamento. Se le percorri una dopo l'altra, arrivi alla prenotazione senza sapere quanto ti presterà davvero una banca.
Quanto può costarti
Pressione nel momento peggiore: una casa che ami, un venditore che aspetta e una domanda sul finanziamento a cui nessuno ha ancora risposto.
Come lo evitiamo
Prepariamo il tuo finanziamento mentre cerchi, così le due strade arrivano allo stesso punto nello stesso momento.
“Se abbiamo l'anticipo, siamo a posto.” Contare l'anticipo e dimenticare i costi di acquisto
Perché è un errore
Le cifre sono tre, non una: la parte che finanzia la banca, la parte che metti tu e i costi di acquisto. Questi costi di solito si aggiungono al prezzo, e le banche normalmente non li finanziano.
Quanto può costarti
Scoprire, troppo tardi, che ti serve molta più liquidità di quanto pensavi.
Come lo evitiamo
Separiamo le tre cifre fin dalla prima conversazione, così il budget con cui cerchi è quello reale.
“Con quello che guadagno, me lo daranno di sicuro.” Credere che un buon reddito significhi automaticamente un buon mutuo
Perché è un errore
Le banche guardano molto più di quanto guadagni: quanto è stabile, da dove viene, i tuoi debiti, la tua età, la tua residenza, la tua valuta, come sei tassato.
Quanto può costarti
Sorprese che uno stipendio alto non risolve.
Come lo evitiamo
Leggiamo il tuo profilo come lo leggerà una banca, prima che lo faccia una banca.
“Se la banca dice di sì, vuol dire che posso.” Chiedersi solo “posso comprarla?” e non “dovrei comprarla così?”
Perché è un errore
L'importo, la durata, i soldi che ti restano dopo e i tuoi progetti contano quanto ottenere un sì.
Quanto può costarti
Trasformare una buona casa in una cattiva decisione finanziaria.
Come lo evitiamo
Guardiamo l'operazione nel suo insieme, non solo se una banca firmerà.
“Meglio mandarla a tutte le banche, non si sa mai.” Inviare la tua richiesta a tutte le banche
Perché è un errore
Ogni banca legge i casi in modo diverso — e anche all'interno della stessa banca, non tutti leggono un caso allo stesso modo. Mandare la tua pratica ovunque non moltiplica le tue possibilità.
Quanto può costarti
Più richieste, più no e una pratica che arriva spiegata male ovunque finisca.
Come lo evitiamo
Scegliamo dove il tuo caso ha senso e chi lo capirà, e lo presentiamo preparato come si deve fin dal primo giorno.
“Scegliamo il tasso più basso.” Scegliere un'offerta solo in base al tasso
Perché è un errore
Il tasso è solo una parte. Ci sono i prodotti che dovresti sottoscrivere per ottenere quel tasso più basso, e quanto costano, le commissioni, quanto costa estinguere in anticipo e quanto pagherai davvero ogni mese.
Quanto può costarti
A volte l'offerta con il tasso più basso si rivela la più cara di tutte.
Come lo evitiamo
Confrontiamo le offerte per intero, una accanto all'altra, e spieghiamo cosa significa davvero ogni condizione.
“Ora che si muove, cambio anche la macchina.” Fare grandi movimenti finanziari durante il processo
Perché è un errore
Un nuovo prestito, l'acquisto di un'auto a rate, una nuova carta, bonifici difficili da spiegare, un cambio di lavoro: ognuno di questi può cambiare la decisione della banca a metà strada.
Quanto può costarti
Un sì che si trasforma in un no all'ultimo momento.
Come lo evitiamo
Ti diciamo cosa non toccare fino alla firma.
“La banca ha già detto di sì.” Scambiare un “sì” per un'offerta vincolante
Perché è un errore
Finché non hai la FEIN, niente impegna davvero la banca. È l'offerta vincolante, e la legge prevede che tu la riceva almeno dieci giorni prima della firma (quattordici in Catalogna).
Quanto può costarti
Scoprire condizioni che non ti aspettavi quando non c'è più tempo per reagire.
Come lo evitiamo
Esaminiamo la FEIN con te riga per riga, finché non l'hai capita tutta, prima che tu firmi.
“Un amico ha fatto così ed è andata benissimo.” Decidere perché “un amico ha fatto così”
Perché è un errore
Il suo acquisto aveva altri redditi, un'altra residenza, un'altra età, un'altra banca e altre imposte. Quello che ha funzionato per lui potrebbe non funzionare per te.
Come lo evitiamo
La tua strategia nasce dal tuo caso, non da quello di qualcun altro.
“Se le cose cambiano, vedremo cosa fare.” Non avere una strategia di uscita
Perché è un errore
Cosa succede se vendi tra qualche anno, cambi paese, devi affittarla o il tuo reddito cala? Anche questo cambia quale mutuo ha senso.
Come lo evitiamo
Ci pensiamo prima che tu firmi — compreso quanto costerebbe un'estinzione anticipata.
“Una volta che abbiamo le chiavi, è finita.” Pensare che tutto finisca dal notaio
Perché è un errore
Il tuo tasso può essere rivisto, la tua valuta può muoversi e cambiare il peso della rata mensile, e ci sono le imposte del proprietario con le loro scadenze.
Quanto può costarti
Sorprese e scadenze che nessuno ti ha ricordato.
Come lo evitiamo
Il nostro rapporto non finisce dal notaio. Alcune cose dovrebbero ricordarsi di te.
Quando hai trovato “la” casa
Il momento in cui i numeri contano di più.
“È quella giusta. Non possiamo perderla.” Adattare il budget alla casa, invece della casa al budget
Perché è un errore
Quando ti sei innamorato, è facile accettare il prezzo per paura, minimizzare la ristrutturazione, trascurare un problema al registro e accettare date impossibili.
Come lo evitiamo
È proprio in questo momento che i numeri contano di più. Li guardiamo con te con calma, senza toglierti l'entusiasmo.
“L'agente dice che è tutto in regola.” Firmare prima di controllare la nota simple
Perché è un errore
La nota simple è l'estratto del Registro de la Propiedad: mostra chi è davvero il proprietario dell'immobile e se ci sono gravami o limitazioni. Quello che ti viene detto e quello che risulta registrato non sempre coincidono.
Quanto può costarti
Impegnarti su un immobile con un gravame, una limitazione o un proprietario di cui non sapevi nulla.
Come lo evitiamo
La richiediamo e la esaminiamo con te prima che tu firmi qualsiasi cosa.
“Controlleremo bene la casa dopo la prenotazione.” Rimandare i controlli sulla casa a dopo la prenotazione
Perché è un errore
Licenze, situazione urbanistica, occupazione, il condominio, differenze con il registro: ciò che emerge dopo che ti sei impegnato non si negozia allo stesso modo.
Come lo evitiamo
Ci assicuriamo che i controlli avvengano prima che tu ti impegni, con i professionisti di cui il tuo caso ha bisogno.
“Se non firmiamo subito le arras, perdiamo la casa.” Firmare le arras prima di sapere quanto ti presterà la banca
Perché è un errore
Il contratto di arras (caparra) ti assicura la casa, ma ti vincola anche. Se ti tiri indietro dopo, di solito perdi la caparra. E finché non arriva l'offerta vincolante della banca, il finanziamento non è certo.
Quanto può costarti
La tua caparra, e la casa con lei.
Come lo evitiamo
Coordiniamo le arras con il finanziamento: quando firmi, dovrebbe essere già a buon punto. E se le date non tornano, te lo diciamo prima che tu firmi, non dopo.
“La banca presterà sul prezzo che abbiamo concordato.” Dare per scontato che la perizia coincida con il prezzo
Perché è un errore
La banca commissiona una perizia ufficiale (tasación) e calcola il prestito sulla cifra indicata dai suoi criteri — non necessariamente sul prezzo che hai concordato.
Quanto può costarti
Se la perizia risulta più bassa, la differenza di solito devi metterla tu.
Come lo evitiamo
Trattiamo la perizia come parte della strategia di acquisto, non come una formalità. E se risulta bassa, ne parliamo con te prima del passo successivo.
“Vogliono che firmiamo entro un mese.” Accettare date che non sono realistiche
Perché è un errore
Perizia, offerta della banca, FEIN, notaio: ogni passaggio richiede il suo tempo, e alcuni dipendono da altre persone.
Quanto può costarti
Penali, o una caparra a rischio, per un ritardo che non potevi controllare.
Come lo evitiamo
Ti diciamo quali date sono realistiche prima che tu le firmi.
Se vivi e guadagni in Spagna
Il caso facile, sulla carta.
“La mia banca mi ha già offerto un mutuo. Perché cercare altro?” Accettare l'offerta della tua banca senza confrontare
Perché è un errore
È l'opzione più semplice, e a volte quella giusta. Ma un'offerta fatta il primo giorno non sempre spiega tutto ciò che comporta.
Quanto può costarti
Condizioni e prodotti collegati di cui ti accorgi solo dopo aver firmato.
Come lo evitiamo
Guardiamo quell'offerta per intero accanto ad altre, così se resti con la tua banca è perché ha davvero senso.
“Il mio direttore di filiale sta confrontando il mercato per me.” Pensare che il tuo direttore di filiale confronti il mercato per te
Perché è un errore
Il tuo direttore lavora per la sua banca: la sua politica commerciale e i suoi criteri di rischio. Confrontare altre banche non è il suo lavoro.
Come lo evitiamo
Confrontiamo le offerte di banche diverse una accanto all'altra e spieghiamo quanto costa davvero ciascuna.
“È un prestito piccolo, non conta.” Ignorare un debito che sembra piccolo
Perché è un errore
Un finanziamento per l'auto, una carta di credito o un prestito personale riducono ciò che una banca ritiene tu possa permetterti ogni mese.
Quanto può costarti
Un mutuo più basso di quanto ti aspettavi, scoperto tardi.
Come lo evitiamo
Guardiamo il tuo quadro completo prima di presentare la domanda e ti diciamo se conviene chiudere prima qualcosa.
“Ho appena trovato un lavoro migliore, è il momento perfetto.” Fare domanda subito dopo aver cambiato lavoro senza prepararlo
Perché è un errore
Un contratto recente o un periodo di prova cambiano il modo in cui una banca legge la tua stabilità, anche se lo stipendio è migliore.
Quanto può costarti
Un no, o condizioni peggiori, che qualche settimana di pianificazione avrebbe potuto evitare.
Come lo evitiamo
Ti diciamo se fare domanda ora o aspettare, e come presentare il cambiamento.
“Mettiamo fino all'ultimo euro nell'anticipo.” Usare tutti i risparmi senza tenere un cuscinetto
Perché è un errore
Dopo l'acquisto ci sono sempre spese: arredamento, riparazioni, imposte, imprevisti. Senza un cuscinetto, ognuna diventa un problema.
Come lo evitiamo
Pianifichiamo l'acquisto in modo che il giorno dopo tu abbia ancora margine per respirare.
“Durata più lunga e la rata scende. Fatto.” Allungare la durata per abbassare la rata senza guardare il costo totale
Perché è un errore
Una rata mensile più bassa su più anni può significare pagare molto di più in totale.
Come lo evitiamo
Ti mostriamo il costo totale di ogni opzione, non solo la rata mensile.
Se compri dall'estero
Comprare dall'estero ha le sue regole.
“La banca ci finanzierà come chiunque altro.” Dare per scontato che una banca finanzi i non residenti come i residenti
Perché è un errore
Quando compri dall'estero, le banche di solito finanziano una parte più piccola del prezzo. La differenza la metti tu.
Quanto può costarti
Una ricerca basata su un budget che non è reale.
Come lo evitiamo
Calcoliamo quanto una banca può realisticamente finanziare nel tuo caso prima che tu ti innamori di una casa.
“Da noi funziona così.” Dare per scontato che la Spagna funzioni come il tuo paese
Perché è un errore
I passaggi, i documenti, chi fa cosa e quando la banca si impegna sono diversi qui. Anche confrontare direttamente i tassi con quelli di casa tua può trarre in inganno.
Come lo evitiamo
Ti spieghiamo il processo spagnolo partendo dal tuo punto di partenza, nella tua lingua.
“Prima mi serve una lettera di pre-approvazione per iniziare a cercare.” Cercare un documento magico di pre-approvazione
Perché è un errore
In Spagna il processo funziona diversamente: ciò che impegna la banca è la FEIN, e arriva verso la fine. Quello che serve all'inizio è uno studio di fattibilità serio.
Come lo evitiamo
Studiamo la tua fattibilità prima che tu cerchi, così sai a che punto sei.
“Il NIE lo sistemiamo dopo.” Lasciare il NIE alla fine
Perché è un errore
Il NIE ti serve per l'acquisto e per il mutuo. Ottenerlo può richiedere più tempo del previsto, a seconda di dove e come fai domanda.
Quanto può costarti
Una firma che deve aspettare un numero.
Come lo evitiamo
Ti diciamo quando e come richiederlo, così è pronto ben prima che ti serva.
“Al cambio di oggi, la rata è comoda.” Calcolare la rata al cambio di oggi
Perché è un errore
Il tuo reddito è in sterline, dollari o un'altra valuta; la tua rata è in euro. La banca vuole sapere quanto margine avresti se il cambio si muovesse.
Quanto può costarti
Una rata che pesa più del previsto quando la valuta ti gira contro.
Come lo evitiamo
Guardiamo il tuo margine con la valuta in movimento, non solo al cambio di oggi.
“I soldi sono miei, sono su diversi conti.” Non riuscire a spiegare da dove vengono i tuoi fondi
Perché è un errore
Le banche devono capire l'origine del denaro che userai: risparmi, una vendita, una donazione. Fondi spostati tra conti e paesi senza una traccia sollevano domande.
Quanto può costarti
Ritardi nel momento peggiore, o fondi che non si possono usare come previsto.
Come lo evitiamo
Prepariamo l'origine dei tuoi fondi fin dall'inizio, così è chiara prima che qualcuno la chieda.
“Trasferirò i soldi dalla mia banca la settimana prima.” Lasciare il cambio valuta all'ultimo minuto
Perché è un errore
Le banche spesso applicano una commissione sul bonifico e, in più, un margine nascosto nel tasso di cambio. E il denaro deve essere disponibile il giorno della firma, non un giorno dopo.
Quanto può costarti
Sulla cifra di una casa, quel margine si vede. E un ritardo può mettere a rischio la data della firma.
Come lo evitiamo
Lo pianifichiamo con te in anticipo e ti mettiamo in contatto con specialisti, così puoi fissare il tuo cambio prima del giorno.
“Qualsiasi banca spagnola ci farà un prestito.” Pensare che tutte le banche spagnole prestino ai non residenti
Perché è un errore
Non tutte lo fanno, e quelle che lo fanno hanno criteri molto diversi. Sceglierne una perché ha una filiale vicino alla casa non è una strategia.
Come lo evitiamo
Sappiamo dove un caso come il tuo ha senso, e perché.
“Siamo non residenti, punto.” Non pensare a cosa succede se in seguito diventi residente
Perché è un errore
Trasferirti in Spagna più avanti cambia le tue imposte e può cambiare anche il tuo mutuo. Vale la pena saperlo prima di scegliere la struttura.
Come lo evitiamo
Guardiamo i tuoi progetti, non solo l'oggi.
Se sei statunitense o canadese
Cosa funziona diversamente rispetto a casa tua.
“Con il mio credit score, non ci saranno problemi.” Aspettarti che il tuo credit score funzioni come a casa tua
Perché è un errore
Una banca spagnola non decide in base a un punteggio. Guarda il tuo reddito, i tuoi debiti e la tua stabilità a modo suo.
Come lo evitiamo
Traduciamo il tuo profilo in ciò che una banca spagnola guarda davvero.
“Le mie linee di credito sono del tutto normali.” Dare per scontato che le linee di credito normali a casa tua qui non contino
Perché è un errore
Diverse carte, un finanziamento per l'auto, una linea di credito: del tutto ordinari negli Stati Uniti, ma qui ognuno riduce ciò che la banca ritiene tu possa permetterti.
Come lo evitiamo
Guardiamo tutto prima di presentare la domanda e ti diciamo cosa conviene sistemare prima.
“Abbiamo l'anticipo pronto.” Pensare all'anticipo senza i costi di chiusura
Perché è un errore
In Spagna i costi di acquisto si aggiungono al prezzo, e le banche normalmente non li finanziano.
Come lo evitiamo
Ti diamo la cifra completa fin dall'inizio.
“La chiusura dovrebbe richiedere qualche settimana, come a casa.” Sottovalutare i tempi del notaio, del registro e della banca
Perché è un errore
I passaggi e le persone coinvolte sono diversi, e ognuno ha il suo ritmo.
Come lo evitiamo
Ti diamo un calendario realistico e lo coordiniamo.
Lavoratori autonomi e amministratori di società
Quello che vede la banca non è quello che vedi tu.
“Fatturo molto, quindi guadagno molto.” Pensare che il fatturato sia il reddito che userà la banca
Perché è un errore
La banca non guarda quanto fatturi. Guarda cosa resta dopo spese e imposte, come risulta dalle tue dichiarazioni.
Come lo evitiamo
Ti mostriamo per tempo quale reddito una banca riconoscerà davvero.
“Meno dichiaro, meglio è.” Ridurre al minimo il reddito dichiarato proprio prima di fare domanda
Perché è un errore
Per una banca, il tuo reddito è essenzialmente quello che mostrano le tue dichiarazioni dei redditi. Abbassarlo per pagare meno imposte abbassa anche quanto la banca ritiene che tu guadagni.
Quanto può costarti
Un prestito più piccolo di quanto la tua attività reale potrebbe sostenere — oppure un no.
Come lo evitiamo
Guardiamo le tue dichiarazioni prima di qualsiasi banca e ti spieghiamo come verrà letto il tuo reddito, con abbastanza anticipo per pianificare.
“Quest'anno è stato eccezionale.” Comprare una casa molto costosa dopo un solo anno eccezionale
Perché è un errore
Le banche guardano la stabilità nel tempo. Un ottimo anno non pesa quanto un percorso costante.
Come lo evitiamo
Ti diciamo con onestà cosa sostiene oggi la tua storia.
“L'attività va bene, dovrebbe bastare.” Fare domanda senza uno storico chiaro della tua attività
Perché è un errore
Le banche guardano da quanto tempo operi e quanto è stabile il tuo reddito nel tempo, non solo un buon anno recente.
Quanto può costarti
Sentirti chiedere più storico di quanto puoi dimostrare proprio quando ti serve.
Come lo evitiamo
Ti diciamo con onestà se è il momento di fare domanda, o cosa preparare prima.
“Personale e azienda, passa tutto dallo stesso conto.” Mescolare finanze personali e aziendali
Perché è un errore
Quando tutto è mescolato, i movimenti diventano difficili da spiegare e la banca si ferma a chiedere di ognuno.
Come lo evitiamo
Ti aiutiamo a presentare le tue finanze in modo che si leggano con chiarezza.
“Ha tutto il commercialista.” Presentarsi con documenti che non raccontano la stessa storia
Perché è un errore
Dichiarazioni dei redditi, dichiarazioni trimestrali ed estratti conto devono coincidere. Quando non coincidono, la banca si ferma a chiedere — o si ferma del tutto.
Quanto può costarti
Ritardi, e una pratica che perde credibilità.
Come lo evitiamo
Organizziamo i tuoi documenti fin dal primo giorno perché spieghino la tua attività in modo chiaro e coerente.
“Mostrerò solo lo stipendio che mi pago.” Presentare solo lo stipendio che ti paghi
Perché è un errore
Molti amministratori si pagano uno stipendio modesto e prendono il resto in dividendi o lo lasciano in società. Se la banca vede solo lo stipendio, vede solo una parte del tuo reddito.
Quanto può costarti
Una capacità di indebitamento che non riflette quanto guadagni davvero.
Come lo evitiamo
Spieghiamo la tua struttura completa perché la banca capisca cosa è tuo, cosa è della società e quanto è stabile.
“I conti della società non c'entrano con il mio mutuo.” Non preparare i conti della società
Perché è un errore
Quando il tuo reddito dipende dalla tua società, la banca può voler capire anche la società: i suoi conti, la sua stabilità, i suoi debiti.
Quanto può costarti
Domande a cui non riesci a rispondere in fretta, proprio quando il tempo conta di più.
Come lo evitiamo
Prepariamo con te quella parte della pratica prima che arrivi alla banca.
“Riorganizzerò la società prima di fare domanda.” Cambiare la struttura della società proprio prima di fare domanda
Perché è un errore
Una nuova struttura non ha ancora storico, e la banca potrebbe non saperla leggere.
Come lo evitiamo
Coordiniamo la pianificazione del mutuo e quella fiscale, così l'una non annulla l'altra.
“Compreremo tramite la società, sarà sicuramente meglio.” Decidere se comprare a titolo personale o tramite una società senza studiarlo
Perché è un errore
Cambia il finanziamento, le imposte e le pratiche. Quello che va bene in un caso non va bene in un altro.
Quanto può costarti
Una struttura difficile da finanziare, o che ti costa più del previsto.
Come lo evitiamo
Lo studiamo con te e ci coordiniamo con gli specialisti fiscali di cui il tuo caso ha bisogno.
Stipendio con bonus o azioni
Non tutte le parti della tua retribuzione contano allo stesso modo.
“Con il bonus possiamo permettercelo.” Contare tutto il bonus come se fosse stipendio
Perché è un errore
Le banche separano la retribuzione fissa da quella variabile e spesso contano solo una parte della variabile — o la calcolano su più di un anno, non sul tuo migliore.
Come lo evitiamo
Calcoliamo la tua capacità con il reddito che una banca riconoscerà davvero.
“Contano anche le mie azioni della società.” Dare per scontato che stock option o azioni della società contino come stipendio
Perché è un errore
Molte banche non le considerano reddito regolare, per quanto valgano.
Come lo evitiamo
Ti diciamo come verrà probabilmente letto il tuo pacchetto retributivo, e come presentarlo.
“Il mese prossimo mi metto in proprio, poi compriamo.” Mettersi in proprio poco prima di fare domanda
Perché è un errore
Passare da uno stipendio al lavoro autonomo azzera il modo in cui una banca legge il tuo reddito.
Come lo evitiamo
Ti diciamo se fare domanda prima o dopo il cambiamento.
Comprare più avanti nella vita
L'età non sempre esclude il finanziamento, ma può cambiare tutto.
“La durata più lunga, così la rata è più bassa.” Chiedere la durata più lunga senza guardare la tua età alla fine
Perché è un errore
La banca guarda quanti anni avrai quando finirai di pagare, e questo limita la durata che può offrire.
Quanto può costarti
Progetti costruiti su una durata che la banca non concederà.
Come lo evitiamo
Definiamo fin dall'inizio una durata e una struttura realistiche.
“Ci penseremo quando avremo trovato la casa.” Aspettare di trovare la casa per studiare il finanziamento
Perché è un errore
Con l'età, i tempi cambiano tutto: studiarlo qualche anno prima, o con altre opzioni, può cambiare il modo in cui va strutturata l'operazione. L'età non sempre esclude il finanziamento, ma può cambiarlo completamente.
Come lo evitiamo
Studiamo le opzioni prima che tu cerchi, così la struttura si adatta alla tua fase di vita.
“Con i nostri risparmi, l'età non conta.” Pensare che il patrimonio annulli il fattore età
Perché è un errore
Il patrimonio aiuta, ma non equivale a un reddito ricorrente, e l'età continua a limitare la durata.
Come lo evitiamo
Guardiamo insieme patrimonio e debito, e cosa ha senso finanziare.
“La mia pensione è la mia pensione, parla da sé.” Non documentare bene la tua pensione
Perché è un errore
Una pensione dall'estero va dimostrata con chiarezza: da dove viene, come viene pagata, in quale valuta.
Quanto può costarti
Ritardi, o una pensione che conta meno di quanto dovrebbe.
Come lo evitiamo
Ti diciamo esattamente quali documenti la dimostrano e li presentiamo in modo che una banca spagnola li legga facilmente.
“Pagheremo tutto in contanti.” Immobilizzare troppo capitale senza confrontare
Perché è un errore
Pagare in contanti può essere la scelta giusta. Ma a volte tenere disponibile una parte dei risparmi e finanziare il resto ha più senso.
Come lo evitiamo
Confrontiamo le due strade con i tuoi numeri.
Una seconda casa
Non si compra come la tua casa principale.
“È come comprare casa nostra.” Applicare le stesse regole della casa principale
Perché è un errore
Le banche spesso trattano una seconda casa in modo diverso e possono finanziarne una parte più piccola.
Come lo evitiamo
Verifichiamo come una banca vedrà questo acquisto prima che tu ci costruisca sopra i tuoi piani.
“Con quello che ci daranno d'affitto, si ripaga da sola.” Sovrastimare quanto riuscirai ad affittarla
Perché è un errore
Un'occupazione turistica costante si verifica raramente, e le regole sugli affitti per vacanze dipendono dalla regione e dall'edificio. Verificale prima di contare su quel reddito.
Come lo evitiamo
Valutiamo il finanziamento su numeri che non dipendono da un calendario pieno.
“La rata mensile è sostenibile.” Guardare solo la rata mensile
Perché è un errore
Due case significano due serie di imposte, spese condominiali, assicurazioni, manutenzione e viaggi. Il costo annuale reale è superiore alla rata.
Come lo evitiamo
Guardiamo con te il costo annuale reale.
“Ci staremo d'estate, basta così.” Non pensare a chi si occupa della casa quando non ci sei
Perché è un errore
Riparazioni, il condominio, gli affitti, le bollette: qualcuno deve esserci quando tu non ci sei.
Come lo evitiamo
Possiamo metterti in contatto con persone che possono aiutarti.
Investitori
Un immobile da analizzare come un asset.
“È un prezzo ottimo.” Comprare perché sembra economico, senza verificare che sia un buon investimento
Perché è un errore
Un prezzo basso non fa un buon investimento. Lo fanno la domanda, la liquidità, i costi reali e il finanziamento.
Come lo evitiamo
Ti aiutiamo a guardare l'immobile come un asset, non come un affare.
“Il rendimento è eccellente.” Considerare il rendimento lordo come il tuo rendimento reale
Perché è un errore
Imposte, spese condominiali, gestione, assicurazione, manutenzione, mesi sfitti e il costo del mutuo: tutto si sottrae da lì.
Come lo evitiamo
Lavoriamo con numeri netti, e anche con uno scenario prudente.
“Massimo finanziamento, massimo rendimento.” Pensare che il massimo finanziamento significhi sempre il massimo rendimento
Perché è un errore
Più debito può moltiplicare il rendimento — e il rischio. Dipende da tassi, occupazione e costi.
Come lo evitiamo
Confrontiamo diversi livelli di finanziamento con i tuoi numeri.
“C'è già un inquilino, ancora meglio.” Comprare un immobile affittato senza esaminare il contratto
Perché è un errore
Il contratto di locazione stabilisce cosa puoi fare con l'immobile, per quanto tempo e a quale canone.
Come lo evitiamo
Ci assicuriamo che il contratto venga esaminato prima che tu ti impegni.
“I numeri tornano.” Non verificare cosa succede se le cose vanno peggio
Perché è un errore
Tassi che salgono, mesi senza inquilini, costi che aumentano: un investimento deve reggere anche in uno scenario prudente.
Come lo evitiamo
Guardiamo con te lo scenario prudente, non solo quello ottimistico.
La tua prima casa
Quelli più facili da riconoscere.
“La rata è uguale al nostro affitto.” Confondere la rata del mutuo con il costo mensile totale della proprietà
Perché è un errore
Da proprietario paghi anche l'imposta sugli immobili (IBI), le spese condominiali, l'assicurazione, la manutenzione e le riparazioni.
Come lo evitiamo
Guardiamo con te il costo mensile completo, non solo la rata.
“Dovremmo sposarci per comprare insieme.” Pensare di dover essere sposati per comprare insieme
Perché è un errore
Non è così. Quello che conta è come si compra: chi possiede quale quota e chi contribuisce con cosa.
Come lo evitiamo
Ti aiutiamo a ragionarci e ci coordiniamo con un avvocato quando serve.
“Metà e metà, come in tutto.” Comprare al 50/50 per abitudine quando i contributi di ciascuno sono diversi
Perché è un errore
Se uno dei due mette molto di più, dividere a metà potrebbe non rifletterlo — e conta se le cose cambiano.
Come lo evitiamo
Lo sollecitiamo per tempo e ci coordiniamo con un avvocato, perché sia una decisione consapevole.
“I miei genitori ci aiutano.” Ricevere denaro dalla famiglia senza pianificare come documentarlo
Perché è un errore
Il denaro della famiglia va documentato e, a volte, formalizzato. Fatto tardi, può ritardare il mutuo o avere conseguenze fiscali.
Come lo evitiamo
Ti diciamo come prepararlo prima che venga trasferito.
“Ci sono altri interessati — dobbiamo prenotare oggi.” Prenotare per paura di perdere l'occasione
Perché è un errore
La pressione fa parte della vendita. Una prenotazione fatta di fretta è un impegno preso senza i numeri.
Come lo evitiamo
Ti aiutiamo a conoscere i tuoi numeri prima che arrivi la pressione.
Se non sei ancora sicuro di voler comprare
Comprare non è sempre la scelta giusta. Neanche affittare.
“Aspettiamo il momento perfetto.” Aspettare il momento perfetto
Perché è un errore
Nessuno ha la sfera di cristallo sui prezzi. Quello che conta è se la decisione si adatta ai tuoi tempi e alle tue finanze.
Come lo evitiamo
Ti aiutiamo a vedere chiaramente i tuoi numeri, così decidi sui fatti.
“Affittare è buttare via i soldi.” Decidere solo perché “affittare è buttare via i soldi” — o perché “comprare ora costa troppo”
Perché è un errore
Comprare non è sempre la decisione giusta. Neanche affittare. La risposta giusta dipende dai tuoi numeri, dai tuoi tempi e da cosa vuoi che facciano i tuoi soldi in futuro.
Come lo evitiamo
Non ti spingeremo a comprare. Ti aiutiamo a vedere quale opzione ha senso per te.
“Probabilmente resteremo qualche anno.” Non calcolare per quanto tempo resterai
Perché è un errore
Comprare e vendere ha dei costi. Se vendi presto, l'immobile deve essersi rivalutato abbastanza da coprirli.
Come lo evitiamo
Guardiamo insieme i costi di entrata e di uscita.
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Il tuo caso
Il tuo prossimo passo dipende dal tuo profilo. Non esiste una risposta universale.
Prima casa, seconda casa, investimento, residente, non residente, lavoratore autonomo, comprare a sessant'anni, una coppia di due paesi diversi: la stessa decisione cambia completamente a seconda di chi compra. Raccontaci il tuo caso.
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