Guida pratica

Possiedi un immobile in Spagna. La Spagna si aspetta tue notizie ogni anno.

Comprare casa in Spagna da non residente è solo l'inizio. Anche se non la affitti mai, hai obblighi fiscali annuali — e l'Agencia Tributaria spagnola non manda promemoria. Ecco cosa devi, quando lo devi e cosa succede se non dichiari.

La realtà che molti acquirenti scoprono troppo tardi

I non residenti proprietari di immobili in Spagna hanno obblighi fiscali dal primo giorno. Nessuna eccezione.

Molti acquirenti internazionali pensano che se non affittano il loro immobile e non percepiscono redditi in Spagna, non debbano dichiarare nulla. Non funziona così. La Spagna tassa i proprietari non residenti sul reddito figurativo da locazione, sull'imposta locale sugli immobili e — a seconda del valore dei tuoi beni — sull'imposta patrimoniale. Se vendi, si applica l'imposta sulle plusvalenze. Se affitti, il reddito da locazione viene tassato alla fonte. Le regole variano a seconda che tu sia residente UE/SEE o meno, e le situazioni individuali possono differire. Per il tuo caso specifico, la persona giusta a cui chiedere è sempre un consulente fiscale qualificato.

Cosa devi sapere

Quattro obblighi fiscali che colgono di sorpresa i proprietari non residenti.

Dichiarazione annuale

IRNR — imposta sul reddito figurativo, anche se non affitti mai l'immobile.

I non residenti proprietari di immobili in Spagna devono dichiarare annualmente l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) tramite il Modelo 210. Anche se l'immobile non viene mai affittato, la Spagna imputa un reddito figurativo da locazione basato sul valore catastale — attualmente l'1,1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi dieci anni, il 2% in caso contrario. L'aliquota è attualmente del 19% per i residenti UE/SEE e del 24% per i non residenti extra-UE. La scadenza per la dichiarazione è di solito il 31 dicembre dell'anno successivo al periodo d'imposta. Non presentare questa dichiarazione non significa che scompaia — si accumula, con interessi e possibili sovrattasse.

Dettagli chiave

Si dichiara tramite Modelo 210 — uno per immobile, uno per comproprietario
Base imponibile: 1,1% o 2% del valore catastale (a seconda dell'ultima revisione)
Aliquota: attualmente 19% (UE/SEE) o 24% (extra-UE)
Scadenza: di solito il 31 dicembre dell'anno successivo

Imposta locale

IBI — l'imposta annuale sugli immobili che il tuo ayuntamiento addebita ogni anno.

L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles è l'imposta locale sugli immobili, pagata annualmente al comune (ayuntamiento) dove si trova il tuo immobile. L'importo dipende dal valore catastale dell'immobile e dall'aliquota comunale, che varia da un comune all'altro. Può andare da poche centinaia di euro per un piccolo appartamento a diverse migliaia per una grande villa. La maggior parte dei proprietari imposta l'addebito diretto (domiciliación bancaria) tramite il proprio conto bancario spagnolo per evitare di non pagare. Il mancato pagamento comporta sovrattasse e può portare a un sequestro (embargo) sull'immobile.

Dettagli chiave

Si paga al comune locale, non all'Agencia Tributaria nazionale
L'importo dipende dal valore catastale e dall'aliquota comunale — varia molto
L'addebito diretto tramite conto bancario spagnolo è il metodo più comune
Il mancato pagamento accumula sovrattasse e può portare a procedure esecutive

Patrimoni elevati

Imposta patrimoniale e Imposta di Solidarietà — soglie, aliquote e differenze regionali.

L'Impuesto sobre el Patrimonio (imposta patrimoniale) si applica ai beni netti situati in Spagna al di sopra di determinate soglie. Le aliquote e le esenzioni variano per comunità autonoma — alcune regioni applicano di fatto un'aliquota dello 0%. L'Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Imposta di Solidarietà) è stata introdotta come prelievo complementare per beni netti in Spagna superiori a tre milioni di euro. I non residenti sono valutati solo sui beni situati in Spagna, non sul patrimonio mondiale. L'interazione tra le regole regionali sull'imposta patrimoniale e l'Imposta di Solidarietà nazionale è complessa ed è stata oggetto di contestazioni legali — una consulenza professionale è essenziale per i patrimoni elevati.

Dettagli chiave

Le soglie e le aliquote dell'imposta patrimoniale variano per comunità autonoma
Alcune regioni (in particolare Madrid) hanno storicamente applicato aliquote effettive dello 0%
L'Imposta di Solidarietà si applica ai beni netti in Spagna superiori a tre milioni di euro
I non residenti sono tassati solo sui beni in Spagna, non sul patrimonio mondiale

Quando guadagni o vendi

Reddito da locazione e plusvalenze — regole diverse per proprietari UE e non UE.

Se affitti il tuo immobile, il reddito da locazione è tassato tramite l'IRNR attualmente al 19% per i residenti UE/SEE o al 24% per i non residenti extra-UE. I residenti UE/SEE possono dedurre le spese ammissibili (manutenzione, assicurazione, spese condominiali, IBI) dal reddito da locazione prima di calcolare l'imposta; i non residenti extra-UE attualmente non possono dedurre spese e sono tassati sull'importo lordo. Quando vendi, si applica l'imposta sulle plusvalenze attualmente al 19% sul profitto. L'acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita totale (retención) e a versarlo direttamente alla Hacienda per conto del venditore non residente — il venditore poi dichiara per recuperare eventuali eccedenze o pagare eventuali differenze.

Dettagli chiave

Imposta sul reddito da locazione: attualmente 19% (UE/SEE, con deduzioni di spesa) o 24% (extra-UE, sull'importo lordo)
Plusvalenze sulla vendita: attualmente 19% sul profitto
L'acquirente trattiene il 3% del prezzo di vendita e lo versa direttamente alla Hacienda
Il venditore dichiara per riconciliare la ritenuta con l'imposta effettivamente dovuta

Vale la pena capire

Le tasse fanno parte del possedere qui. Capirle significa nessuna sorpresa.

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