Risposte reali alle domande che gli acquirenti internazionali fanno più spesso.
Regolamentato dalla Banca di Spagna · ICI E156
Requisiti
Prima di iniziare
No. I non residenti possono ottenere un mutuo in Spagna. Le condizioni sono diverse — in genere fino al 70% di LTV rispetto all'80% per i residenti — ma il processo è consolidato. Lavoriamo ogni giorno con acquirenti non residenti. Sono cifre indicative, non regole: alcune banche vanno oltre o restano sotto, e gli acquisti puramente d'investimento vengono di solito finanziati intorno al 60%. Verifica gratis la fattibilità del tuo mutuo →
No. Acquirenti da fuori dell'UE — compresi Regno Unito (dopo la Brexit), Stati Uniti, Canada e Medio Oriente — ottengono regolarmente mutui in Spagna. Ogni nazionalità ha requisiti documentali specifici, che ti aiutiamo ad affrontare.
Sì, purché il reddito — pensione, investimenti, redditi da locazione — soddisfi i criteri di sostenibilità della banca. Le banche stabiliscono la durata del prestito in base all'età alla scadenza, quindi la struttura può essere diversa da un caso standard.
Sì, anche se le banche richiedono più documentazione — di solito due o tre anni di bilanci, dichiarazioni dei redditi e prove della stabilità del reddito. È uno dei profili in cui siamo specializzati. Mutui per lavoratori autonomi in Spagna →
La maggior parte delle banche finanzia fino al 70% del valore dell'immobile (o della perizia, se inferiore) per i non residenti, quindi in genere ti servirà almeno il 30% più i costi di acquisto. Le cifre esatte dipendono dal tuo profilo e dalla banca.
Strategia di finanziamento
Mutuo o pagamento in contanti
Finanziare invece di pagare tutto subito può avere vantaggi finanziari e fiscali, tra cui preservare la liquidità, possibili efficienze fiscali e sfruttare tassi bassi. Ogni caso è diverso — la risposta giusta dipende dal tuo quadro finanziario completo. Perché un mutuo e non i contanti →
Potenzialmente sì, a seconda della tua residenza fiscale, dell'uso dell'immobile (casa principale, affitto, vacanze) e della giurisdizione. Per la tua situazione specifica, la persona giusta a cui chiedere è un consulente fiscale qualificato.
Strutture del mutuo
Tipi di mutuo
I tipi principali sono a tasso fisso (tipo fijo), a tasso variabile (tipo variable, legato all'Euribor) e misto (fisso per un periodo iniziale, poi variabile). Ognuno ha pro e contro a seconda dei tuoi progetti e della tua propensione al rischio. I tipi di mutuo spiegati →
Dipende dalla tua propensione al rischio, da quanto tempo pensi di tenere l'immobile e dalle condizioni attuali del mercato. Confrontiamo offerte su tutte e tre le strutture, così puoi decidere con un'informazione completa.
I mutui solo interessi sono estremamente rari sul mercato spagnolo. La maggior parte delle banche richiede il rimborso completo del capitale (ammortamento) nel corso della durata del prestito. Se per te è importante, possiamo esplorare le poche opzioni disponibili.
I prodotti di equity release (hipoteca inversa, ipoteca inversa) esistono ma sono poco comuni e soggetti a condizioni rigide. Di solito sono disponibili solo per residenti con più di 65 anni. Possiamo valutare se si applicano alla tua situazione.
L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è il tasso di riferimento a cui sono legati i mutui variabili e misti in Spagna. Quando l'Euribor sale, le rate a tasso variabile aumentano; quando scende, diminuiscono. La data di revisione del tuo mutuo determina quando si applicano i cambiamenti.
Le banche spesso offrono tassi migliori in cambio della sottoscrizione di prodotti aggiuntivi — assicurazione sulla vita, assicurazione sulla casa, accredito dello stipendio, carta di credito. La legge spagnola (LCCI 2019) limita ciò che può essere imposto rispetto a ciò che è facoltativo. Ti spieghiamo il costo reale di ogni prodotto collegato, così puoi scegliere con cognizione di causa. Capire i prodotti bancari collegati →
Tassi
Tassi e condizioni
In generale sì — i tassi per i non residenti tendono a essere leggermente più alti di quelli per i residenti, perché riflettono il rischio percepito dalla banca. La differenza varia a seconda della banca e del profilo.
Oltre ai tassi, le differenze principali sono l'LTV (in genere 70% contro 80%), requisiti documentali aggiuntivi e un numero più ristretto di banche disposte a concedere il prestito. Con la giusta preparazione, sono aspetti gestibili.
Passo dopo passo
Il processo
Di solito da tre a quattro mesi dalla prima conversazione alla firma dal notaio. I tempi dipendono da quanto è pronta la documentazione, dalla durata della ricerca dell'immobile e dai tempi di lavorazione della banca. Il processo del mutuo in Spagna →
L'elenco standard comprende passaporto, prova del reddito (buste paga o bilanci), dichiarazioni dei redditi, estratti conto, report creditizio del tuo paese e prova dei fondi per l'anticipo. Lavoratori autonomi e amministratori di società hanno bisogno di documentazione aggiuntiva. Ti forniamo una checklist personalizzata in base al tuo profilo.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, il Prospetto informativo europeo standardizzato) è un documento standard che la banca deve consegnarti almeno 10 giorni (14 in Catalogna) prima della firma. Contiene tutte le condizioni vincolanti del tuo mutuo — tasso, commissioni, costo totale. Secondo la legge spagnola (LCCI 2019), non puoi firmare senza.
La nota simple è un estratto del Registro de la Propiedad (il registro immobiliare) che conferma chi è il proprietario dell'immobile, la sua descrizione e gli eventuali gravami o ipoteche. È essenziale prima di qualsiasi acquisto. Che cos'è la nota simple →
Sì. Il NIE (Número de Identidad de Extranjero, il numero di identificazione per stranieri) è obbligatorio per qualsiasi operazione finanziaria o immobiliare in Spagna. Puoi richiederlo in un consolato spagnolo all'estero o in Spagna. Come ottenere il tuo NIE →
Costi
Quanto costa
Prevedi costi aggiuntivi pari a circa il 10-15% del prezzo di acquisto: imposta di trasferimento (ITP) o IVA (nuove costruzioni), spese notarili, Registro de la Propiedad, spese legali e costi legati al mutuo (perizia, commissione di apertura, assicurazione). La percentuale esatta varia a seconda della regione. Dettaglio completo dei costi di acquisto →
Sì, in modo significativo. L'imposta di trasferimento (ITP) va dal 6% all'11% a seconda della comunità autonoma. Alcune regioni prevedono aliquote ridotte per casi specifici. Costi di acquisto per regione →
La nostra tariffa è regolamentata dalla legge spagnola e si paga solo quando il mutuo va a buon fine — mai in anticipo. La consulenza iniziale e il dossier personalizzato dell'acquirente sono gratuiti.
Dopo il rogito
Dopo l'acquisto
I proprietari non residenti di immobili in Spagna pagano un'imposta annuale sul reddito figurativo da locazione (anche se l'immobile non è affittato) e l'imposta locale sugli immobili (IBI). Se affitti l'immobile, il reddito da locazione viene tassato separatamente. Per i tuoi obblighi specifici, la persona giusta a cui chiedere è un consulente fiscale qualificato. Guida alle imposte per non residenti →
Se guadagni in GBP, USD o un'altra valuta ma paghi il mutuo in EUR, i movimenti del tasso di cambio incidono direttamente sul tuo costo mensile. Per questo ci coordiniamo fin dall'inizio con specialisti del cambio valuta. La valuta e il tuo mutuo →
Sì. Il rifinanziamento (subrogación o novación) è possibile e regolamentato. Le commissioni di estinzione anticipata hanno un tetto massimo fissato per legge. Possiamo rivedere le tue opzioni in qualsiasi momento dopo l'acquisto — fa parte del nostro programma After the Keys.
Proprietà
Comprare o affittare
Dipende dai tuoi progetti — quanto tempo pensi di restare, se l'immobile è per uso personale o per investimento e la tua situazione finanziaria. Possiamo aiutarti a capire i numeri di ciascuna opzione.
Sì, ma le norme sugli affitti variano a seconda della regione e alcune zone richiedono una licenza turistica. Ci sono anche implicazioni fiscali per i proprietari non residenti che affittano. Verifica le regole locali prima di impegnarti.
Chi siamo
Perché Dream Nest
Un broker confronta offerte di più banche, presenta il tuo caso in modo professionale e negozia condizioni che da solo potresti non ottenere. Soprattutto per gli acquirenti internazionali, avere qualcuno che capisce sia il tuo profilo sia il sistema bancario spagnolo fa risparmiare tempo, denaro e stress. Perché affidarsi a un broker →
Lavoriamo con un'ampia gamma di banche, ma siamo selettivi — presentiamo il tuo caso dove ha le migliori possibilità, invece di inviare richieste ovunque. Il punto è sapere dove il tuo caso ha senso.
Valuta
Cambio valuta
Ci coordiniamo con Moneycorp, un operatore di cambio valuta regolamentato, per aiutarti a gestire i trasferimenti in modo efficiente. I tassi di cambio possono incidere in modo significativo sul costo reale del tuo acquisto. Cambio valuta per acquirenti →
Ricevi gratis il tuo dossier di progetto in PDFPrezzo personalizzato in base al tuo immobile e al tuo profilo — nessuna tariffa fissa, perché non esistono due casi uguali.