Respuestas reales a las preguntas que los compradores internacionales hacen con más frecuencia.
Regulado por el Banco de España · ICI E156
Requisitos
Antes de empezar
No. Los no residentes pueden conseguir una hipoteca en España. Las condiciones cambian (normalmente hasta el 70 % de financiación, frente al 80 % de los residentes), pero es un proceso muy conocido. Trabajamos con compradores no residentes cada día. Son cifras habituales, no reglas: hay bancos que dan más y otros menos, y las compras de inversión pura suelen financiarse en torno al 60 %. Comprueba gratis si tu hipoteca es viable →
No. Compradores de fuera de la UE, como Reino Unido (tras el Brexit), Estados Unidos, Canadá u Oriente Medio, consiguen hipotecas en España con regularidad. Cada nacionalidad pide su propia documentación, y te ayudamos con ella.
Sí, siempre que los ingresos (pensión, inversiones, alquileres) cumplan los criterios de solvencia del banco. Los bancos calculan el plazo según la edad al terminar el préstamo, así que la estructura puede ser distinta a la de un caso estándar.
Sí, aunque los bancos piden más documentación: normalmente dos o tres años de cuentas, declaraciones de impuestos y pruebas de que tus ingresos son estables. Es uno de los perfiles en los que estamos especializados. Hipotecas para autónomos en España →
La mayoría de los bancos financian a los no residentes hasta el 70 % del valor de la vivienda (o de la tasación, si es menor), así que normalmente necesitarás al menos un 30 % más los gastos de compra. Las cifras exactas dependen de tu perfil y del banco.
Estrategia de financiación
Hipoteca o pagar al contado
Financiar en lugar de pagarlo todo puede tener ventajas financieras y fiscales: conservar liquidez, posibles ventajas fiscales y aprovechar tipos bajos. Cada caso es distinto: la respuesta depende de tu situación financiera completa. Por qué una hipoteca y no al contado →
Puede tenerlas, según tu residencia fiscal, el uso de la vivienda (habitual, alquiler, vacaciones) y el país. Para tu caso concreto, la persona adecuada es un asesor fiscal cualificado.
Estructuras de hipoteca
Tipos de hipoteca
Los principales son a tipo fijo, a tipo variable (ligado al Euríbor) y mixto (fijo durante un primer periodo y variable después). Cada uno tiene sus pros y sus contras según tus planes y el riesgo que quieras asumir. Los tipos de hipoteca, explicados →
Depende del riesgo que quieras asumir, de cuánto tiempo pienses tener la vivienda y de la situación del mercado. Comparamos ofertas de las tres estructuras para que decidas con toda la información.
Las hipotecas de solo intereses son muy raras en el mercado español. La mayoría de los bancos exigen devolver todo el capital (amortización) durante el plazo del préstamo. Si es importante para ti, podemos estudiar las pocas opciones que hay.
La hipoteca inversa existe, pero es poco habitual y tiene condiciones estrictas. Normalmente solo está disponible para residentes mayores de 65 años. Podemos valorar si encaja en tu situación.
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia al que están ligadas las hipotecas variables y mixtas en España. Cuando el Euríbor sube, la cuota variable sube; cuando baja, baja. La fecha de revisión de tu hipoteca marca cuándo se aplican los cambios.
Los bancos suelen ofrecer mejores tipos a cambio de contratar otros productos: seguro de vida, seguro de hogar, domiciliar la nómina, una tarjeta. La ley española (LCCI 2019) limita lo que se puede exigir frente a lo que es opcional. Te explicamos el coste real de cada producto para que decidas con conocimiento. Entender las vinculaciones bancarias →
Tipos de interés
Tipos y condiciones
En general, sí: los tipos para no residentes suelen ser algo más altos que para residentes, porque el banco percibe más riesgo. La diferencia cambia según el banco y el perfil.
Más allá del tipo, las grandes diferencias son la financiación (normalmente el 70 % frente al 80 %), más documentación y menos bancos dispuestos a prestar. Con la preparación adecuada, todo esto se puede llevar bien.
Paso a paso
El proceso
Normalmente, de tres a cuatro meses desde la primera conversación hasta la firma en la notaría. Depende de lo preparada que esté la documentación, de lo que tardes en encontrar la vivienda y de los tiempos del banco. El proceso hipotecario en España →
La lista habitual incluye pasaporte, justificantes de ingresos (nóminas o cuentas), declaraciones de impuestos, extractos bancarios, informe de crédito de tu país y justificante de los fondos para la entrada. Autónomos y administradores de empresa necesitan documentación adicional. Te damos una lista personalizada según tu perfil.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento estandarizado que el banco tiene que entregarte al menos 10 días (14 en Cataluña) antes de la firma. Recoge todas las condiciones vinculantes de tu hipoteca: tipo, comisiones, coste total. Según la ley española (LCCI 2019), no puedes firmar sin ella.
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que confirma quién es el dueño de la vivienda, cómo es y si tiene cargas o embargos. Es imprescindible antes de cualquier compra. Qué es una nota simple →
Sí. El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es obligatorio para cualquier operación financiera o inmobiliaria en España. Puedes pedirlo en un consulado español en el extranjero o en España. Cómo conseguir tu NIE →
Costes
Lo que cuesta
Cuenta con gastos adicionales de aproximadamente un 10-15 % del precio de compra: impuesto de transmisiones (ITP) o IVA (obra nueva), notaría, Registro de la Propiedad, honorarios legales y gastos de la hipoteca (tasación, comisión de apertura, seguros). El porcentaje exacto cambia según la región. Desglose completo de los gastos de compra →
Sí, y mucho. El impuesto de transmisiones (ITP) va del 6 % al 11 % según la comunidad autónoma. Algunas regiones tienen tipos reducidos para casos concretos. Gastos de compra por región →
Nuestros honorarios están regulados por la ley española y solo se pagan cuando la hipoteca se firma, nunca por adelantado. La consulta inicial y el dossier personalizado son gratuitos.
Después de la firma
Después de la compra
Los propietarios no residentes en España pagan cada año un impuesto sobre una renta imputada (aunque la vivienda no se alquile) y el impuesto municipal (IBI). Si alquilas la vivienda, los ingresos del alquiler tributan aparte. Para tus obligaciones concretas, la persona adecuada es un asesor fiscal cualificado. Guía de impuestos para no residentes →
Si cobras en libras, dólares u otra moneda pero pagas la hipoteca en euros, los movimientos del tipo de cambio afectan directamente a lo que te cuesta cada mes. Por eso trabajamos con especialistas en cambio de divisas desde el principio. La divisa y tu hipoteca →
Sí. Refinanciar (por subrogación o novación) es posible y está regulado. Las comisiones por amortización anticipada tienen un límite legal. Podemos revisar tus opciones en cualquier momento después de la compra: forma parte de nuestro programa After the keys.
Ser propietario
Comprar o alquilar
Depende de tus planes: cuánto tiempo piensas quedarte, si la vivienda es para ti o una inversión, y tu situación financiera. Te ayudamos a entender los números de cada opción.
Sí, pero la normativa del alquiler cambia según la región y en algunas zonas hace falta licencia turística. También tiene implicaciones fiscales para los propietarios no residentes. Revisa las normas locales antes de comprometerte.
Sobre nosotros
Por qué Dream Nest
Un intermediario compara ofertas de varios bancos, presenta tu caso de forma profesional y negocia condiciones que quizá no conseguirías tú solo. Para un comprador internacional, tener a alguien que entiende tu perfil y la banca española ahorra tiempo, dinero y estrés. Por qué un intermediario hipotecario →
Trabajamos con muchos bancos, pero somos selectivos: presentamos tu caso donde tiene más posibilidades, en lugar de mandar solicitudes a todas partes. Lo importante es saber dónde tiene sentido tu caso.
Divisas
Cambio de divisas
Trabajamos con Moneycorp, un proveedor regulado de cambio de divisas, para ayudarte a gestionar las transferencias de forma eficiente. El tipo de cambio puede influir mucho en el coste real de tu compra. Cambio de divisas para compradores →
Consigue tu dossier de proyecto gratis en PDFPrecio personalizado según tu propiedad y tu perfil — sin tarifas fijas, porque no hay dos casos iguales.