El tipo de interés no es el coste total de tu hipoteca.

Una oferta hipotecaria española suele venir acompañada de una lista de productos vinculados. Los más habituales son el seguro de vida (seguro de vida), el seguro de hogar (seguro de hogar), la domiciliación de tu salario o ingresos principales en el banco, un plan de pensiones o producto de inversión, una tarjeta de crédito y la domiciliación de recibos de suministros a través del banco. Los bancos presentan estos productos como parte del paquete hipotecario porque generan ingresos adicionales — y porque reducen el riesgo percibido por el banco. Algunos bancos listan cinco o seis productos vinculados; otros listan dos. El número y el tipo varían según el banco y la oferta concreta, por eso comparar ofertas hipotecarias nunca se reduce solo al tipo de interés.

Productos vinculados habituales

• Seguro de vida (seguro de vida) — vinculado al capital pendiente de la hipoteca
• Seguro de hogar (seguro de hogar) — cobertura del inmueble frente a daños
• Domiciliación de nómina — canalizar tus ingresos principales a través del banco
• Plan de pensiones o producto de inversión — aportaciones anuales mínimas
• Tarjeta de crédito y domiciliación de recibos domésticos

La LCCI (Ley 5/2019) distingue entre dos tipos de vinculaciones. Los productos vinculados (productos vinculados) son aquellos que el banco te exige contratar como condición de la hipoteca — no puedes obtener el préstamo sin ellos. La LCCI prohíbe con carácter general los productos vinculados, con excepciones limitadas: el banco puede exigir un seguro de hogar y un seguro de vida, pero tienes derecho a elegir tu propio proveedor siempre que la cobertura cumpla los requisitos mínimos del banco. Los productos combinados (productos combinados) son aquellos que el banco te ofrece junto a la hipoteca como paquete — normalmente a cambio de un tipo de interés más bajo — pero eres libre de rechazarlos. El banco debe presentarte la oferta con y sin los productos combinados, para que puedas comparar. Esta es una obligación legal según la LCCI, no una cortesía.

Tus derechos según la LCCI

• Los bancos no pueden imponer la mayoría de productos vinculados — el seguro de hogar y de vida son excepciones, pero tú eliges el proveedor
• Los productos combinados deben ser opcionales — el banco debe mostrarte la oferta con y sin ellos
• Puedes aportar tu propia póliza de seguro si cumple los requisitos mínimos de cobertura del banco
• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) debe listar claramente todos los productos vinculados y combinados

Los bancos suelen presentar los productos vinculados como un beneficio — acepta el seguro de vida, un plan de pensiones y la domiciliación de nómina, y tu tipo de interés baja. La reducción puede parecer atractiva sobre el papel. Pero la comparación real requiere sumar el coste anual de cada producto vinculado a lo largo de todo el plazo de la hipoteca y comparar el total con la hipoteca al tipo más alto sin vinculaciones. En muchos casos, el ahorro del tipo reducido no cubre el coste acumulado de los productos vinculados — sobre todo si las primas del seguro del propio banco son más altas que las que encontrarías en el mercado libre. Este es exactamente el tipo de comparación que Dream Nest prepara para cada cliente: no solo el tipo titular, sino el coste total de la operación a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

Cómo comparar correctamente

• Suma el coste anual de cada producto vinculado a lo largo de todo el plazo de la hipoteca
• Compara el coste total (tipo + productos vinculados) con la oferta sin vinculaciones
• Comprueba si las primas del seguro del banco son competitivas frente a proveedores externos
• Solicita la oferta con y sin productos combinados — el banco está legalmente obligado a facilitarte ambas

Firmar una hipoteca con productos vinculados no te ata permanentemente. Según la LCCI, tienes derecho a cambiar de aseguradora en cualquier momento — siempre que la nueva póliza cumpla los requisitos de cobertura del banco. Sin embargo, si cancelas un producto combinado que estaba vinculado a una reducción de tipo, el banco puede ajustar tu tipo de interés al alza hasta el nivel no bonificado. Esto es legal y práctica habitual. La clave es conocer las condiciones exactas antes de firmar: qué ocurre con tu tipo si cancelas el plan de pensiones en el tercer año, o si cambias el seguro de hogar a un proveedor externo en el quinto año. Para compradores no residentes, hay consideraciones adicionales — algunos bancos exigen seguros de proveedores españoles, y la domiciliación de ingresos extranjeros puede no contar como domiciliación de nómina según las normas internas del banco. Estos detalles rara vez se explican con claridad en la oferta inicial.

Puntos a comprobar antes y después de firmar

• Puedes cambiar de aseguradora tras firmar — pero la nueva póliza debe cumplir la cobertura mínima del banco
• Cancelar un producto combinado puede provocar una subida del tipo al nivel no bonificado
• No residentes: comprueba si el banco acepta ingresos extranjeros como domiciliación de nómina
• Revisa las condiciones de cancelación de cada producto vinculado antes de firmar la escritura hipotecaria