La tasación: la cifra que decide cuánto te prestará el banco.

La tasación no es una estimación aproximada ni la opinión de un agente inmobiliario. Es una valoración formal y regulada realizada por una sociedad de tasación autorizada por el Banco de España. El tasador visita el inmueble, inspecciona su estado físico, comprueba los datos del Registro de la Propiedad (nota simple), confirma que la superficie construida coincide con lo legalmente inscrito, y la compara con transacciones recientes en la zona. El resultado es un informe detallado con un valor certificado. El banco presta sobre el menor de ese valor certificado o el precio de compra acordado — el que sea más bajo. El coste lo asume siempre el comprador.

Datos clave

• Coste: normalmente entre 250 y 600 euros, según el tipo de inmueble y su valor
• Realizada por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España
• El banco presta sobre el menor de los dos: valor de tasación o precio de compra
• Siempre la paga el comprador, independientemente del resultado de la hipoteca

En el proceso estándar, el banco encarga la tasación una vez que ha revisado tu perfil financiero y ha dado un visto bueno preliminar. Esto significa que la tasación suele hacerse después de haber reservado un inmueble o firmado un contrato de arras. Algunos compradores optan por encargar una tasación independiente antes de hacer una oferta, especialmente en inmuebles donde el precio de venta parece elevado o la zona tiene pocas ventas comparables. Una tasación tiene una validez de seis meses desde la fecha de emisión. Si la compra tarda más, puede que necesites una nueva — a tu cargo.

Plazos orientativos

• El banco encarga la tasación tras revisar tu documentación financiera
• La inspección y el informe suelen tardar de 5 a 15 días hábiles
• Una tasación tiene una validez de 6 meses desde la fecha de emisión
• Si tu compra se extiende más de 6 meses, puede que necesites una nueva valoración

El problema más habitual, especialmente para compradores no residentes, es una tasación que sale por debajo del precio de compra acordado. Cuando esto ocurre, el banco presta menos de lo esperado y el comprador debe cubrir la diferencia con fondos propios. Pero una tasación baja no es el único riesgo. El tasador puede señalar problemas estructurales, ampliaciones ilegales, habitaciones construidas sin licencia, o discrepancias entre la superficie inscrita y la realmente construida. Cualquiera de estas situaciones puede reducir significativamente la valoración — o, en algunos casos, bloquear la hipoteca por completo hasta que se resuelvan.

Atención a estos puntos

• Tasación por debajo del precio de compra — el comprador cubre la diferencia en efectivo
• Ampliaciones ilegales o habitaciones construidas sin licencia de obra
• Discrepancia entre la superficie inscrita y la realmente construida
• Problemas estructurales o de habitabilidad señalados en el informe

La relación préstamo-valor (LTV) que aplica el banco se basa en el valor de tasación, no en el precio que hayas acordado con el vendedor. Si el inmueble se valora por debajo de lo que vas a pagar, el LTV efectivo baja y necesitas más fondos propios para completar la compra. Como referencia general, los no residentes suelen recibir hasta el 70 por ciento de LTV, y las compras de inversión pura en torno al 60 por ciento; hay bancos por encima y por debajo. Si la tasación sale un 10 por ciento por debajo del precio de compra, el efectivo que necesitas en la firma aumenta considerablemente. Entender esta dinámica antes de comprometerte con un precio — no después — es uno de los pasos más importantes en una compra transfronteriza de propiedad en España.

Las cifras que importan

• Los no residentes suelen recibir hasta el 70 por ciento de LTV sobre la tasación (en torno al 60 por ciento si es inversión pura)
• Si la tasación es inferior al precio de compra, la diferencia sale de los fondos del comprador
• En una vivienda de 350.000 euros financiada al 70 por ciento, una tasación un 10 por ciento por debajo del precio supone 24.500 euros más en efectivo
• Entender esto antes de hacer una oferta evita sorpresas desagradables en la firma