Echte Antworten auf die Fragen, die internationale Käufer am häufigsten stellen.
Reguliert von der Bank von Spanien · ICI E156
Voraussetzungen
Bevor Sie beginnen
Nein. Auch Nichtresidenten können in Spanien eine Hypothek bekommen. Die Bedingungen unterscheiden sich — typischerweise bis zu 70% Beleihung (LTV) gegenüber 80% für Residenten —, aber der Prozess ist gut etabliert. Wir arbeiten jeden Tag mit nicht ansässigen Käufern. Das sind typische Werte, keine Regeln: Manche Banken gehen höher oder niedriger, und reine Investitionskäufe werden in der Regel mit rund 60% finanziert. Prüfen Sie kostenlos die Machbarkeit Ihrer Hypothek →
Nein. Käufer von außerhalb der EU — auch aus dem Vereinigten Königreich (nach dem Brexit), den USA, Kanada und dem Nahen Osten — erhalten regelmäßig Hypotheken in Spanien. Jede Nationalität hat spezifische Dokumentationsanforderungen, bei denen wir Sie begleiten.
Ja, sofern das Einkommen — Rente, Kapitalerträge, Mieteinnahmen — die Tragfähigkeitskriterien der Bank erfüllt. Banken bemessen die Laufzeit nach dem Alter bei Fälligkeit, daher kann die Struktur von einem Standardfall abweichen.
Ja, allerdings verlangen Banken mehr Unterlagen — typischerweise zwei bis drei Jahre Abschlüsse, Steuererklärungen und Nachweise über die Stabilität des Einkommens. Das ist eines der Profile, auf die wir spezialisiert sind. Hypotheken für Selbstständige in Spanien →
Die meisten Banken finanzieren für Nichtresidenten bis zu 70% des Immobilienwerts (bzw. des Bewertungswerts, je nachdem, welcher niedriger ist). Sie bräuchten also typischerweise mindestens 30% plus Kaufnebenkosten. Die genauen Zahlen hängen von Ihrem Profil und der Bank ab.
Finanzierungsstrategie
Hypothek oder Barzahlung
Eine Finanzierung statt einer vollständigen Barzahlung kann finanzielle und steuerliche Vorteile haben — etwa den Erhalt von Liquidität, mögliche steuerliche Effizienz und die Nutzung niedriger Zinsen. Jeder Fall ist anders — die richtige Antwort hängt von Ihrem gesamten finanziellen Bild ab. Warum eine Hypothek und nicht bar →
Möglicherweise — abhängig von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit, der Nutzung der Immobilie (Hauptwohnsitz, Vermietung, Ferienwohnung) und der Rechtsordnung. Für Ihre konkrete Situation ist ein qualifizierter Steuerberater der richtige Ansprechpartner.
Hypothekenstrukturen
Arten von Hypotheken
Die wichtigsten Arten sind Festzins (tipo fijo), variabler Zins (tipo variable, an den Euribor gekoppelt) und gemischt (fest für einen anfänglichen Zeitraum, danach variabel). Jede hat Vor- und Nachteile, je nach Ihren Plänen und Ihrer Risikobereitschaft. Hypothekenarten erklärt →
Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab, davon, wie lange Sie die Immobilie halten möchten, und von den aktuellen Marktbedingungen. Wir vergleichen Angebote in allen drei Strukturen, damit Sie mit vollständigen Informationen entscheiden können.
Tilgungsfreie Hypotheken sind auf dem spanischen Markt äußerst selten. Die meisten Banken verlangen die vollständige Rückzahlung des Kapitals (Tilgung) über die Laufzeit. Wenn Ihnen das wichtig ist, können wir die wenigen verfügbaren Optionen prüfen.
Produkte zur Immobilienverrentung (hipoteca inversa) gibt es, sie sind aber selten und an strenge Bedingungen geknüpft. In der Regel stehen sie nur Residenten über 65 offen. Wir können prüfen, ob das auf Ihre Situation zutrifft.
Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der Referenzzins, an den variable und gemischte Hypotheken in Spanien gekoppelt sind. Steigt der Euribor, steigen die Raten bei variablem Zins; sinkt er, sinken sie. Das Überprüfungsdatum Ihrer Hypothek bestimmt, wann Änderungen greifen.
Banken bieten oft bessere Zinsen an, wenn Sie zusätzliche Produkte abschließen — Lebensversicherung, Gebäudeversicherung, Gehaltseingang, Kreditkarte. Das spanische Gesetz (LCCI 2019) begrenzt, was verlangt werden darf und was freiwillig ist. Wir erklären die tatsächlichen Kosten jeder Kopplung, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können. Gekoppelte Bankprodukte verstehen →
Zinsen
Zinsen und Konditionen
In der Regel ja — Zinsen für Nichtresidenten liegen meist etwas über denen für Residenten, was das von der Bank wahrgenommene Risiko widerspiegelt. Der Unterschied variiert je nach Bank und Profil.
Neben den Zinsen sind die wichtigsten Unterschiede die Beleihungsquote (typischerweise 70% statt 80%), zusätzliche Unterlagen und ein kleinerer Kreis von Banken, die bereit sind zu finanzieren. Mit der richtigen Vorbereitung ist das gut zu bewältigen.
Schritt für Schritt
Der Ablauf
In der Regel drei bis vier Monate vom ersten Gespräch bis zur Unterzeichnung beim Notar. Der Zeitrahmen hängt davon ab, wie schnell die Unterlagen bereitliegen, wie lange die Immobiliensuche dauert und wie lange die Bank für die Bearbeitung braucht. Der Hypothekenprozess in Spanien →
Die Standardliste umfasst Reisepass, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen oder Abschlüsse), Steuererklärungen, Kontoauszüge, eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Land und einen Nachweis des Eigenkapitals. Selbstständige und Geschäftsführer brauchen zusätzliche Unterlagen. Wir stellen Ihnen eine persönliche Checkliste passend zu Ihrem Profil zusammen.
Die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, das Europäische Standardisierte Merkblatt) ist ein standardisiertes Dokument, das Ihnen die Bank mindestens 10 Tage (14 in Katalonien) vor der Unterzeichnung aushändigen muss. Es enthält alle verbindlichen Bedingungen Ihrer Hypothek — Zinssatz, Gebühren, Gesamtkosten. Nach spanischem Recht (LCCI 2019) können Sie ohne sie nicht unterschreiben.
Eine nota simple ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuch), der bestätigt, wem die Immobilie gehört, wie sie beschrieben ist und ob Belastungen oder Pfandrechte bestehen. Vor jedem Kauf ist sie unerlässlich. Was ist eine nota simple →
Ja. Die NIE (Número de Identidad de Extranjero, die spanische Ausländer-Identifikationsnummer) ist für jede finanzielle oder Immobilientransaktion in Spanien erforderlich. Sie können sie bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder in Spanien beantragen. So erhalten Sie Ihre NIE →
Kosten
Was es kostet
Rechnen Sie mit zusätzlichen Kosten von etwa 10-15% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA, bei Neubauten), Notargebühren, Registro de la Propiedad, Anwaltskosten und Kosten rund um die Hypothek (Bewertung, Bearbeitungsgebühr, Versicherung). Der genaue Prozentsatz variiert je nach Region. Vollständige Aufstellung der Kaufnebenkosten →
Ja, deutlich. Die Grunderwerbsteuer (ITP) liegt je nach autonomer Gemeinschaft zwischen 6% und 11%. Einige Regionen bieten für bestimmte Fälle ermäßigte Sätze. Kaufnebenkosten nach Region →
Unser Honorar ist nach spanischem Recht reguliert und wird erst bei erfolgreichem Abschluss der Hypothek fällig — niemals im Voraus. Das Erstgespräch und das persönliche Käuferdossier sind kostenlos.
Nach dem Abschluss
Nach dem Kauf
Nicht ansässige Immobilieneigentümer in Spanien zahlen jährlich Einkommensteuer auf ein fiktives Mieteinkommen (auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist) sowie die lokale Grundsteuer (IBI). Wenn Sie die Immobilie vermieten, werden die Mieteinnahmen gesondert besteuert. Für Ihre konkreten Pflichten ist ein qualifizierter Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Steuerratgeber für Nichtresidenten →
Wenn Sie in GBP, USD oder einer anderen Währung verdienen, Ihre Hypothek aber in EUR zahlen, wirken sich Wechselkursbewegungen direkt auf Ihre monatlichen Kosten aus. Deshalb arbeiten wir von Anfang an mit Spezialisten für Währungstausch zusammen. Währung und Ihre Hypothek →
Ja. Eine Umschuldung (subrogación oder novación) ist möglich und gesetzlich geregelt. Vorfälligkeitsentschädigungen sind gesetzlich gedeckelt. Wir können Ihre Optionen jederzeit nach dem Kauf prüfen — das ist Teil unseres Programms „Nach der Schlüsselübergabe“.
Eigentum
Kaufen oder mieten
Das hängt von Ihren Plänen ab — wie lange Sie bleiben möchten, ob die Immobilie zur eigenen Nutzung oder als Investition dient, und von Ihrer finanziellen Situation. Wir helfen Ihnen, die finanzielle Seite jeder Option zu verstehen.
Ja, aber die Vermietungsregeln unterscheiden sich je nach Region, und in manchen Gebieten ist eine touristische Lizenz erforderlich. Für nicht ansässige Vermieter gibt es außerdem steuerliche Folgen. Prüfen Sie die örtlichen Regeln, bevor Sie sich binden.
Über uns
Warum Dream Nest
Ein Vermittler vergleicht Angebote mehrerer Banken, präsentiert Ihren Fall professionell und verhandelt Konditionen, die Sie allein vielleicht nicht bekämen. Gerade für internationale Käufer spart es Zeit, Geld und Stress, jemanden an der Seite zu haben, der sowohl Ihr Profil als auch das spanische Bankensystem versteht. Warum ein Hypothekenvermittler →
Wir arbeiten mit vielen Banken, sind aber wählerisch — wir legen Ihren Fall dort vor, wo er die besten Erfolgsaussichten hat, statt Anträge überallhin zu schicken. Es geht darum zu wissen, wo Ihr Fall Sinn ergibt.
Währung
Währungstausch
Wir arbeiten mit Moneycorp zusammen, einem regulierten Anbieter für Währungstausch, damit Sie Ihre Überweisungen effizient abwickeln können. Wechselkurse können die tatsächlichen Kosten Ihres Kaufs erheblich beeinflussen. Währungstausch für Käufer →
Erhalten Sie Ihr kostenloses Projektdossier als PDFIndividuelle Preisgestaltung basierend auf Ihrer Immobilie und Ihrem Profil — keine Festgebühren, denn kein Fall gleicht dem anderen.