Réponses concrètes aux questions les plus posées par les acheteurs internationaux.
Agréé par la Banque d'Espagne · ICI E156
Éligibilité
Avant de commencer
Non. Les non-résidents peuvent obtenir un prêt immobilier en Espagne. Les conditions diffèrent — généralement jusqu’à 70 % de LTV, contre 80 % pour les résidents — mais le processus est bien rodé. Nous travaillons chaque jour avec des acheteurs non-résidents. Ce sont des chiffres indicatifs, pas des règles : certaines banques vont plus haut ou plus bas, et les achats purement d’investissement sont généralement financés autour de 60 %. Vérifiez gratuitement la faisabilité de votre prêt →
Non. Des acheteurs hors UE — y compris du Royaume-Uni (après le Brexit), des États-Unis, du Canada et du Moyen-Orient — obtiennent régulièrement des prêts immobiliers en Espagne. Chaque nationalité a ses propres exigences documentaires, que nous vous aidons à gérer.
Oui, à condition que les revenus — pension, placements, revenus locatifs — répondent aux critères de solvabilité de la banque. Les banques fixent la durée du prêt en fonction de l’âge à l’échéance, la structure peut donc différer d’un cas standard.
Oui, même si les banques demandent davantage de documents — généralement deux à trois ans de comptes, des déclarations fiscales et des preuves de stabilité des revenus. C’est l’un des profils dans lesquels nous sommes spécialisés. Prêts pour indépendants en Espagne →
La plupart des banques financent jusqu’à 70 % de la valeur du bien (ou de l’évaluation, si elle est inférieure) pour les non-résidents ; il vous faudrait donc généralement au moins 30 % plus les frais d’achat. Les chiffres exacts dépendent de votre profil et de la banque.
Stratégie de financement
Prêt ou paiement comptant
Financer plutôt que payer comptant peut présenter des avantages financiers et fiscaux, notamment préserver vos liquidités, une possible optimisation fiscale et l’effet de levier de taux bas. Chaque cas est différent — la bonne réponse dépend de l’ensemble de votre situation financière. Pourquoi un prêt plutôt que le comptant →
Potentiellement, selon votre résidence fiscale, l’usage du bien (résidence principale, location, vacances) et la juridiction. Pour votre situation précise, la bonne personne à consulter est un conseiller fiscal qualifié.
Structures de prêt
Types de prêts immobiliers
Les principaux types sont le taux fixe (tipo fijo), le taux variable (tipo variable, indexé sur l’Euribor) et le taux mixte (fixe pendant une période initiale, puis variable). Chacun a ses avantages et ses inconvénients selon vos projets et votre appétit pour le risque. Les types de prêts expliqués →
Cela dépend de votre appétit pour le risque, de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien et des conditions actuelles du marché. Nous comparons des offres dans les trois structures pour que vous puissiez décider en toute connaissance de cause.
Les prêts in fine (intérêts seuls) sont extrêmement rares sur le marché espagnol. La plupart des banques exigent le remboursement intégral du capital (amortissement) sur la durée du prêt. Si c’est important pour vous, nous pouvons explorer les quelques options disponibles.
Les produits de type prêt viager hypothécaire (hipoteca inversa) existent mais sont rares et soumis à des conditions strictes. Ils ne sont généralement accessibles qu’aux résidents de plus de 65 ans. Nous pouvons évaluer si cela s’applique à votre situation.
L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est le taux de référence auquel sont indexés les prêts variables et mixtes en Espagne. Quand l’Euribor monte, les mensualités à taux variable augmentent ; quand il baisse, elles diminuent. La date de révision de votre prêt détermine quand les changements s’appliquent.
Les banques proposent souvent de meilleurs taux en échange de la souscription de produits supplémentaires — assurance vie, assurance habitation, domiciliation des revenus, carte de crédit. La loi espagnole (LCCI 2019) encadre ce qui peut être exigé et ce qui reste facultatif. Nous vous expliquons le coût réel de chaque produit lié pour que vous puissiez choisir en connaissance de cause. Comprendre les produits bancaires liés →
Taux
Taux et conditions
En général, oui — les taux pour non-résidents ont tendance à être légèrement plus élevés que pour les résidents, ce qui reflète le risque perçu par la banque. L’écart varie selon la banque et le profil.
Au-delà des taux, les principales différences sont la LTV (généralement 70 % contre 80 %), des exigences documentaires supplémentaires et un nombre plus restreint de banques prêtes à prêter. Avec la bonne préparation, tout cela est gérable.
Étape par étape
Le processus
Généralement trois à quatre mois entre la première conversation et la signature chez le notaire. Le délai dépend de la disponibilité des documents, de la durée de la recherche du bien et des délais de traitement de la banque. Le processus hypothécaire en Espagne →
La liste standard comprend le passeport, les justificatifs de revenus (bulletins de salaire ou comptes), les déclarations fiscales, les relevés bancaires, un rapport de crédit de votre pays et la preuve de l’apport. Les indépendants et les dirigeants de société ont besoin de documents supplémentaires. Nous vous fournissons une check-list personnalisée selon votre profil.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la fiche européenne d’information standardisée) est un document normalisé que la banque doit vous remettre au moins 10 jours (14 en Catalogne) avant la signature. Elle contient toutes les conditions contraignantes de votre prêt — taux, frais, coût total. Selon la loi espagnole (LCCI 2019), vous ne pouvez pas signer sans elle.
La nota simple est un extrait du Registro de la Propiedad (registre foncier) qui confirme qui est propriétaire du bien, sa description et les éventuelles charges ou hypothèques. Elle est indispensable avant tout achat. Qu’est-ce qu’une nota simple →
Oui. Le NIE (Número de Identidad de Extranjero, numéro d’identification des étrangers) est obligatoire pour toute opération financière ou immobilière en Espagne. Vous pouvez en faire la demande dans un consulat espagnol à l’étranger ou en Espagne. Comment obtenir votre NIE →
Frais
Ce que cela coûte
Prévoyez des frais supplémentaires d’environ 10-15 % du prix d’achat : droits de mutation (ITP) ou TVA (IVA, dans le neuf), frais de notaire, registre foncier, honoraires juridiques et frais liés au prêt (évaluation, frais de dossier, assurance). Le pourcentage exact varie selon la région. Le détail complet des frais d’achat →
Oui, nettement. Les droits de mutation (ITP) vont de 6 % à 11 % selon la communauté autonome. Certaines régions appliquent des taux réduits dans des cas précis. Les frais d’achat par région →
Nos honoraires sont encadrés par la loi espagnole et ne sont dus qu’une fois le prêt signé avec succès — jamais à l’avance. La consultation initiale et le dossier acheteur personnalisé sont gratuits.
Après la signature
Après l’achat
Les propriétaires non-résidents en Espagne paient chaque année un impôt sur un revenu locatif imputé (même si le bien n’est pas loué) ainsi que la taxe foncière locale (IBI). Si vous louez le bien, les revenus locatifs sont imposés séparément. Pour vos obligations précises, la bonne personne à consulter est un conseiller fiscal qualifié. Guide fiscal des non-résidents →
Si vous êtes payé en GBP, en USD ou dans une autre devise mais remboursez votre prêt en EUR, les variations du taux de change influent directement sur votre coût mensuel. C’est pourquoi nous travaillons dès le départ avec des spécialistes du change. La devise et votre prêt →
Oui. Le refinancement (subrogación ou novación) est possible et encadré. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi. Nous pouvons revoir vos options à tout moment après l’achat — cela fait partie de notre programme Après les clés.
Propriété
Acheter ou louer
Cela dépend de vos projets — combien de temps vous comptez rester, si le bien est destiné à votre usage personnel ou à l’investissement, et de votre situation financière. Nous pouvons vous aider à comprendre l’intérêt financier de chaque option.
Oui, mais la réglementation locative varie selon la région et certaines zones exigent une licence touristique. Il y a aussi des implications fiscales pour les bailleurs non-résidents. Vérifiez les règles locales avant de vous engager.
À propos
Pourquoi Dream Nest
Un courtier compare les offres de plusieurs banques, présente votre dossier de façon professionnelle et négocie des conditions que vous n’obtiendriez peut-être pas seul. Pour les acheteurs internationaux en particulier, avoir quelqu’un qui comprend à la fois votre profil et le système bancaire espagnol fait gagner du temps, de l’argent et de la sérénité. Pourquoi passer par un courtier →
Nous travaillons avec un large éventail de banques, mais nous sommes sélectifs — nous présentons votre dossier là où il a le plus de chances d’aboutir, plutôt que d’envoyer des demandes partout. L’essentiel est de savoir où votre dossier a du sens.
Devises
Change de devises
Nous travaillons avec Moneycorp, un prestataire de change réglementé, pour vous aider à gérer vos virements efficacement. Les taux de change peuvent peser sensiblement sur le coût réel de votre achat. Le change de devises pour les acheteurs →
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