Răspunsuri reale la întrebările pe care cumpărătorii internaționali le pun cel mai des.
Reglementat de Banca Spaniei · ICI E156
Eligibilitate
Înainte să începi
Nu. Nerezidenții pot obține credite ipotecare în Spania. Condițiile diferă — de obicei până la 70% LTV, față de 80% pentru rezidenți — dar procesul este bine stabilit. Lucrăm zilnic cu cumpărători nerezidenți. Acestea sunt cifre orientative, nu reguli: unele bănci merg mai sus sau mai jos, iar achizițiile pur investiționale se finanțează de obicei în jur de 60%. Verifică gratuit viabilitatea creditului tău ipotecar →
Nu. Cumpărătorii din afara UE — inclusiv din Regatul Unit (după Brexit), SUA, Canada și Orientul Mijlociu — obțin în mod regulat credite ipotecare în Spania. Fiecare naționalitate are cerințe specifice de documentație, iar noi te ajutăm să te descurci cu ele.
Da, cu condiția ca veniturile — pensie, investiții, venituri din chirii — să îndeplinească criteriile de accesibilitate ale băncii. Băncile stabilesc durata împrumutului în funcție de vârsta de la scadență, așa că structura poate diferi de un caz standard.
Da, deși băncile cer mai multă documentație — de obicei doi-trei ani de situații financiare, declarații fiscale și dovezi ale stabilității veniturilor. Este unul dintre profilurile în care suntem specializați. Credite ipotecare în Spania pentru cei care lucrează pe cont propriu →
Majoritatea băncilor finanțează nerezidenților până la 70% din valoarea proprietății (sau din evaluare, care dintre ele este mai mică), așa că de obicei ai nevoie de cel puțin 30% plus costurile de achiziție. Cifrele exacte depind de profilul tău și de bancă.
Strategia de finanțare
Credit ipotecar sau plată cash
Finanțarea, în locul plății integrale, poate avea avantaje financiare și fiscale, inclusiv păstrarea lichidității, posibile eficiențe fiscale și folosirea dobânzilor mici ca pârghie. Fiecare caz e diferit — răspunsul corect depinde de imaginea ta financiară completă. De ce un credit ipotecar și nu cash →
Posibil, în funcție de rezidența ta fiscală, de folosința proprietății (locuință principală, închiriere, vacanță) și de jurisdicție. Pentru situația ta concretă, persoana potrivită căreia să te adresezi este un consultant fiscal calificat.
Structuri de credit ipotecar
Tipuri de credite ipotecare
Principalele tipuri sunt cu dobândă fixă (tipo fijo), cu dobândă variabilă (tipo variable, legată de Euribor) și mixtă (fixă într-o perioadă inițială, apoi variabilă). Fiecare are avantaje și dezavantaje în funcție de planurile tale și de apetitul tău pentru risc. Tipurile de credite ipotecare, explicate →
Depinde de apetitul tău pentru risc, de cât timp intenționezi să păstrezi proprietatea și de condițiile actuale ale pieței. Comparăm oferte pe toate cele trei structuri, ca să poți decide având toate informațiile.
Creditele ipotecare doar cu plata dobânzii sunt extrem de rare pe piața spaniolă. Majoritatea băncilor cer rambursarea integrală a capitalului (amortizare) pe durata împrumutului. Dacă asta e important pentru tine, putem explora opțiunile limitate disponibile.
Produsele de tip ipotecă inversă (hipoteca inversa) există, dar sunt rare și supuse unor condiții stricte. De obicei sunt disponibile doar rezidenților de peste 65 de ani. Putem evalua dacă se aplică situației tale.
Euribor (Euro Interbank Offered Rate) este rata de referință de care sunt legate creditele ipotecare variabile și mixte din Spania. Când Euribor crește, ratele variabile cresc; când scade, scad. Data de revizuire a creditului tău stabilește când se aplică schimbările.
Băncile oferă adesea dobânzi mai bune în schimbul contractării unor produse suplimentare — asigurare de viață, asigurare a locuinței, virarea salariului, card de credit. Legea spaniolă (LCCI 2019) limitează ce se poate impune și ce este opțional. Îți explicăm costul real al fiecărui produs asociat, ca să poți alege informat. Înțelegerea produselor bancare asociate →
Dobânzi
Dobânzi și condiții
În general, da — dobânzile pentru nerezidenți tind să fie puțin mai mari decât cele pentru rezidenți, reflectând riscul perceput de bancă. Diferența variază în funcție de bancă și de profil.
Dincolo de dobânzi, principalele diferențe sunt LTV-ul (de obicei 70% față de 80%), cerințele suplimentare de documentație și un număr mai mic de bănci dispuse să împrumute. Cu pregătirea potrivită, toate acestea sunt gestionabile.
Pas cu pas
Procesul
De obicei trei-patru luni de la prima discuție până la semnarea la notar. Calendarul depinde de cât de pregătită este documentația, de durata căutării proprietății și de termenele de procesare ale băncii. Procesul ipotecar în Spania →
Lista standard include pașaportul, dovada veniturilor (fluturași de salariu sau situații financiare), declarațiile fiscale, extrasele bancare, raportul de credit din țara ta și dovada avansului. Cei care lucrează pe cont propriu și administratorii de companii au nevoie de documentație suplimentară. Îți oferim o listă de verificare personalizată în funcție de profilul tău.
FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) este un document standardizat pe care banca trebuie să ți-l dea cu cel puțin 10 zile (14 în Catalonia) înainte de semnare. Conține toate condițiile obligatorii ale creditului tău ipotecar — dobânda, comisioanele, costul total. Conform legii spaniole (LCCI 2019), nu poți semna fără el.
Nota simple este un extras din Registro de la Propiedad (registrul imobiliar) care confirmă cine deține proprietatea, descrierea ei și eventualele sarcini sau ipoteci. Este esențială înainte de orice cumpărare. Ce este nota simple →
Da. NIE (Número de Identidad de Extranjero, numărul de identificare pentru străini) este necesar pentru orice tranzacție financiară sau imobiliară în Spania. Îl poți solicita la un consulat spaniol din străinătate sau în Spania. Cum obții NIE →
Costuri
Cât costă
Așteaptă-te la costuri suplimentare de aproximativ 10-15% din prețul de cumpărare: impozitul pe transfer (ITP) sau IVA (construcții noi), onorariile notarului, Registro de la Propiedad, onorariile juridice și costurile legate de creditul ipotecar (evaluare, comision de deschidere, asigurare). Procentul exact variază în funcție de regiune. Defalcarea completă a costurilor de achiziție →
Da, semnificativ. Impozitul pe transfer (ITP) variază între 6% și 11% în funcție de comunitatea autonomă. Unele regiuni oferă cote reduse pentru anumite cazuri. Costurile de achiziție pe regiuni →
Onorariul nostru este reglementat de legea spaniolă și se plătește doar la finalizarea cu succes a creditului ipotecar — niciodată în avans. Consultația inițială și dosarul personalizat de cumpărător sunt gratuite.
După semnare
După cumpărare
Proprietarii nerezidenți din Spania plătesc anual impozit pe venitul imputat din chirie (chiar dacă proprietatea nu este închiriată) și impozitul local pe proprietate (IBI). Dacă închiriezi proprietatea, venitul din chirie se impozitează separat. Pentru obligațiile tale concrete, persoana potrivită căreia să te adresezi este un consultant fiscal calificat. Ghid fiscal pentru nerezidenți →
Dacă încasezi în GBP, USD sau altă monedă, dar plătești creditul ipotecar în EUR, mișcările cursului de schimb îți afectează direct costul lunar. De aceea ne coordonăm de la început cu specialiști în schimb valutar. Valuta și creditul tău ipotecar →
Da. Refinanțarea (subrogación sau novación) este posibilă și reglementată. Comisioanele de rambursare anticipată sunt plafonate prin lege. Îți putem revizui opțiunile oricând după cumpărare — face parte din programul nostru După predarea cheilor.
Proprietate
Cumpărare sau chirie
Depinde de planurile tale — cât timp intenționezi să rămâi, dacă proprietatea este pentru uz personal sau investiție și de situația ta financiară. Te putem ajuta să înțelegi argumentele financiare ale fiecărei opțiuni.
Da, dar reglementările privind închirierea variază de la o regiune la alta, iar unele zone cer o licență turistică. Există și implicații fiscale pentru proprietarii nerezidenți care închiriază. Verifică regulile locale înainte să te angajezi.
Despre noi
De ce Dream Nest
Un broker compară ofertele mai multor bănci, îți prezintă cazul profesionist și negociază condiții pe care s-ar putea să nu le obții mergând singur. Mai ales pentru cumpărătorii internaționali, să ai pe cineva care înțelege atât profilul tău, cât și sistemul bancar spaniol economisește timp, bani și stres. De ce să lucrezi cu un broker de credite ipotecare →
Lucrăm cu o gamă largă de bănci, dar suntem selectivi — prezentăm cazul tău acolo unde are cele mai bune șanse, în loc să trimitem cereri peste tot. Important este să știi unde are sens cazul tău.
Valută
Schimb valutar
Ne coordonăm cu Moneycorp, un furnizor reglementat de servicii de schimb valutar, ca să te ajutăm să gestionezi transferurile eficient. Cursurile de schimb pot influența semnificativ costul real al achiziției tale. Schimb valutar pentru cumpărători →
Obține gratuit dosarul tău de proiect în format PDFPreț personalizat în funcție de proprietatea și profilul tău — fără tarife fixe, pentru că nu există două cazuri identice.