Les erreurs qui compliquent inutilement un achat en Espagne
La plupart ne sont pas une question d’argent. Elles tiennent au calendrier, et au fait de ne pas savoir quoi regarder. Voici celles qui reviennent sans cesse — et comment les éviter avant qu’elles ne vous coûtent cher.
L’erreur la plus fréquente n’est pas de choisir la mauvaise banque, ni même le mauvais prêt. C’est de prendre la décision immobilière avant d’avoir compris la décision financière.
Un même bien peut être une très bonne décision pour un acheteur et une très mauvaise pour un autre. Nous ne disons pas « cette maison est bien ». Nous regardons si cette maison, à ce prix, financée de cette façon, à ce moment de votre vie, a du sens pour vous.
Les cinq qui comptent le plus pour vous
Répondez à ces quatre questions et nous vous montrerons les cinq erreurs qui comptent le plus pour vous.
Toutes les erreurs, par profil
Pour tous les acheteurs
Celles qui piègent presque tout le monde, quel que soit le profil.
« On trouve d’abord la maison, on verra le prêt ensuite. » Trouver la maison d’abord, et le prêt ensuite
Pourquoi c’est une erreur
Acheter avec un prêt, ce sont deux chemins qui doivent se rejoindre : la maison et le financement. Si vous les parcourez l’un après l’autre, vous arrivez à la réservation sans savoir ce qu’une banque vous prêtera réellement.
Ce que cela peut vous coûter
La pression au pire moment : une maison qui vous plaît, un vendeur qui attend, et une question de financement à laquelle personne n’a encore répondu.
Comment nous l’évitons
Nous préparons votre financement pendant que vous cherchez, pour que les deux chemins arrivent au même point, au même moment.
« Si nous avons l’apport, tout va bien. » Compter l’apport et oublier les frais d’achat
Pourquoi c’est une erreur
Il n’y a pas un chiffre, mais trois : la part que finance la banque, la part que vous apportez, et les frais d’achat. Ces frais s’ajoutent généralement au prix, et les banques ne les financent normalement pas.
Ce que cela peut vous coûter
Découvrir, trop tard, qu’il vous faut nettement plus de liquidités que prévu.
Comment nous l’évitons
Nous séparons les trois chiffres dès la première conversation, pour que le budget avec lequel vous cherchez soit le vrai.
« Avec ce que je gagne, ils me l’accorderont forcément. » Croire qu’un bon revenu garantit automatiquement un bon prêt
Pourquoi c’est une erreur
Les banques regardent bien plus que ce que vous gagnez : sa stabilité, son origine, vos dettes, votre âge, votre résidence, votre devise, votre fiscalité.
Ce que cela peut vous coûter
Des surprises qu’un salaire élevé ne règle pas.
Comment nous l’évitons
Nous lisons votre profil comme le fera une banque, avant qu’une banque ne le fasse.
« Si la banque dit oui, c’est que je peux. » Se demander seulement « puis-je l’acheter ? » et pas « devrais-je l’acheter ainsi ? »
Pourquoi c’est une erreur
Le montant, la durée, l’argent qui vous reste ensuite et vos projets comptent autant que d’obtenir un oui.
Ce que cela peut vous coûter
Transformer une bonne maison en mauvaise décision financière.
Comment nous l’évitons
Nous regardons l’opération dans son ensemble, pas seulement si une banque va signer.
« Mieux vaut l’envoyer à toutes les banques, au cas où. » Envoyer votre demande à toutes les banques
Pourquoi c’est une erreur
Chaque banque lit les dossiers différemment — et même au sein d’une même banque, tout le monde ne lit pas un dossier de la même façon. Envoyer votre dossier partout ne multiplie pas vos chances.
Ce que cela peut vous coûter
Plus de demandes, plus de refus, et un dossier mal expliqué partout où il arrive.
Comment nous l’évitons
Nous choisissons où votre dossier a du sens et qui saura le comprendre, et nous le présentons correctement préparé dès le premier jour.
« On prendra le taux le plus bas. » Choisir une offre sur son seul taux
Pourquoi c’est une erreur
Le taux n’est qu’une partie. Il y a les produits qu’il faudrait souscrire pour obtenir ce taux plus bas, et ce qu’ils coûtent, les frais, le coût d’un remboursement anticipé, et ce que vous paierez réellement chaque mois.
Ce que cela peut vous coûter
Parfois, l’offre au taux le plus bas se révèle la plus chère de toutes.
Comment nous l’évitons
Nous comparons les offres dans leur intégralité, côte à côte, et vous expliquons ce que chaque condition signifie vraiment.
« Puisque ça avance, je change aussi de voiture. » Faire de gros mouvements financiers pendant le processus
Pourquoi c’est une erreur
Un nouveau crédit, une voiture financée, une nouvelle carte, des virements difficiles à expliquer, un changement d’emploi : n’importe lequel peut changer la décision de la banque en cours de route.
Ce que cela peut vous coûter
Un oui qui se transforme en non à la dernière minute.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons à quoi ne pas toucher jusqu’à la signature.
« La banque a déjà dit oui. » Prendre un « oui » pour une offre ferme
Pourquoi c’est une erreur
Tant que vous n’avez pas la FEIN, rien n’engage vraiment la banque. C’est l’offre contraignante, et la loi impose que vous la receviez au moins dix jours avant la signature (quatorze en Catalogne).
Ce que cela peut vous coûter
Découvrir des conditions inattendues quand il n’est plus temps de réagir.
Comment nous l’évitons
Nous parcourons la FEIN avec vous ligne par ligne, jusqu’à ce que vous la compreniez entièrement, avant de signer.
« Un ami a fait comme ça et tout s’est très bien passé. » Décider parce qu’« un ami a fait comme ça »
Pourquoi c’est une erreur
Son achat reposait sur d’autres revenus, une autre résidence, un autre âge, une autre banque et une autre fiscalité. Ce qui a marché pour lui peut ne pas marcher pour vous.
Comment nous l’évitons
Votre stratégie part de votre dossier, pas de celui de quelqu’un d’autre.
« On verra bien si les choses changent. » Ne pas avoir de stratégie de sortie
Pourquoi c’est une erreur
Que se passe-t-il si vous vendez dans quelques années, changez de pays, devez louer le bien, ou si vos revenus baissent ? Cela change aussi le prêt qui a du sens.
Comment nous l’évitons
Nous y réfléchissons avant que vous ne signiez — y compris ce que coûterait un remboursement anticipé.
« Une fois les clés en main, c’est terminé. » Penser que tout s’arrête chez le notaire
Pourquoi c’est une erreur
Votre taux peut être révisé, votre devise peut bouger et changer le poids de votre mensualité, et il y a des impôts de propriétaire avec leurs propres échéances.
Ce que cela peut vous coûter
Des surprises, et des échéances que personne ne vous a rappelées.
Comment nous l’évitons
Notre relation ne s’arrête pas chez le notaire. Certaines choses devraient se souvenir de vous.
Quand vous avez trouvé « la » maison
Le moment où les chiffres comptent le plus.
« C’est celle-là. On ne peut pas la laisser passer. » Adapter votre budget à la maison, au lieu d’adapter la maison à votre budget
Pourquoi c’est une erreur
Quand on a eu le coup de cœur, il est facile d’accepter le prix par peur, de minimiser les travaux, de passer sur un problème au registre et d’accepter des dates impossibles.
Comment nous l’évitons
C’est précisément là que les chiffres comptent le plus. Nous les regardons avec vous, sereinement, sans vous enlever l’enthousiasme.
« L’agent dit que tout est en ordre. » Signer avant de vérifier la nota simple
Pourquoi c’est une erreur
La nota simple est l’extrait du Registro de la Propiedad (registre foncier) : il montre qui est réellement propriétaire du bien, et s’il est grevé de charges ou de restrictions. Ce qu’on vous dit et ce qui est inscrit ne coïncident pas toujours.
Ce que cela peut vous coûter
Vous engager sur un bien grevé d’une charge, d’une restriction ou d’un propriétaire dont vous ignoriez l’existence.
Comment nous l’évitons
Nous la demandons et l’examinons avec vous avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
« On vérifiera la maison sérieusement après la réservation. » Repousser les vérifications de la maison après la réservation
Pourquoi c’est une erreur
Licences, situation urbanistique, occupation, copropriété, écarts avec le registre : ce qui apparaît une fois engagé ne se négocie plus de la même façon.
Comment nous l’évitons
Nous veillons à ce que les vérifications aient lieu avant que vous ne vous engagiez, avec les professionnels dont votre dossier a besoin.
« Si on ne signe pas les arras maintenant, on perd la maison. » Signer les arras avant de savoir ce que la banque vous prêtera
Pourquoi c’est une erreur
Le contrat d’arras (l’avant-contrat espagnol) réserve la maison, mais il vous engage aussi. Si vous vous retirez ensuite, vous perdez généralement votre acompte. Et tant que l’offre contraignante de la banque n’est pas arrivée, le financement n’est pas acquis.
Ce que cela peut vous coûter
Votre acompte, et la maison avec.
Comment nous l’évitons
Nous calons les arras sur le financement : au moment de signer, celui-ci doit déjà être bien engagé. Et si les dates ne collent pas, nous vous le disons avant la signature, pas après.
« La banque prêtera sur le prix que nous avons convenu. » Supposer que l’évaluation correspondra au prix
Pourquoi c’est une erreur
La banque commande une évaluation officielle (tasación) et calcule le prêt sur le chiffre retenu selon ses critères — pas forcément sur le prix que vous avez convenu.
Ce que cela peut vous coûter
Si l’évaluation est inférieure, la différence doit généralement venir de vous.
Comment nous l’évitons
Nous traitons l’évaluation comme une partie de la stratégie d’achat, pas comme une formalité. Et si elle est basse, nous en parlons avec vous avant l’étape suivante.
« Ils veulent qu’on signe dans un mois. » Accepter des dates qui ne sont pas réalistes
Pourquoi c’est une erreur
Évaluation, offre de la banque, FEIN, notaire : chaque étape prend son temps, et certaines dépendent d’autres personnes.
Ce que cela peut vous coûter
Des pénalités, ou un acompte en danger, pour un retard que vous ne pouviez pas maîtriser.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons quelles dates sont réalistes avant que vous ne les signiez.
Si vous vivez et gagnez votre vie en Espagne
Le cas facile, sur le papier.
« Ma banque m’a déjà proposé un prêt. Pourquoi chercher plus loin ? » Accepter l’offre de votre propre banque sans comparer
Pourquoi c’est une erreur
C’est l’option la plus simple, et parfois la bonne. Mais une offre faite dès le premier jour n’explique pas toujours tout ce qui l’accompagne.
Ce que cela peut vous coûter
Des conditions et des produits liés que vous ne remarquez qu’une fois la signature faite.
Comment nous l’évitons
Nous examinons cette offre en entier, à côté d’autres, pour que si vous restez dans votre banque, ce soit parce que cela a vraiment du sens.
« Mon conseiller bancaire compare le marché pour moi. » Penser que votre conseiller bancaire compare le marché pour vous
Pourquoi c’est une erreur
Votre conseiller travaille pour sa banque : sa politique commerciale et ses critères de risque. Comparer d’autres banques n’est pas son travail.
Comment nous l’évitons
Nous comparons côte à côte les offres de différentes banques, et vous expliquons ce que chacune coûte réellement.
« Ce petit crédit, ça ne compte pas. » Ignorer une dette qui semble petite
Pourquoi c’est une erreur
Un crédit auto, une carte de crédit ou un prêt personnel réduisent ce qu’une banque estime que vous pouvez rembourser chaque mois.
Ce que cela peut vous coûter
Un prêt plus faible que prévu, découvert tard.
Comment nous l’évitons
Nous examinons l’ensemble de votre situation avant la demande, et vous disons s’il vaut mieux solder quelque chose d’abord.
« Je viens de décrocher un meilleur poste, c’est le moment idéal. » Faire la demande juste après un changement d’emploi sans la préparer
Pourquoi c’est une erreur
Un contrat récent ou une période d’essai change la façon dont une banque lit votre stabilité, même si le salaire est meilleur.
Ce que cela peut vous coûter
Un refus, ou de moins bonnes conditions, que quelques semaines de préparation auraient pu éviter.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons s’il vaut mieux faire la demande maintenant ou attendre, et comment présenter le changement.
« On met jusqu’au dernier euro dans l’apport. » Utiliser toute votre épargne sans garder de coussin
Pourquoi c’est une erreur
Après l’achat, il y a toujours des dépenses : meubles, réparations, impôts, imprévus. Sans coussin, chacune devient un problème.
Comment nous l’évitons
Nous organisons l’achat pour que vous ayez encore de quoi respirer le lendemain.
« Une durée plus longue et la mensualité baisse. Réglé. » Allonger la durée pour baisser la mensualité sans regarder le coût total
Pourquoi c’est une erreur
Une mensualité plus basse sur plus d’années peut signifier payer beaucoup plus au total.
Comment nous l’évitons
Nous vous montrons le coût total de chaque option, pas seulement la mensualité.
Si vous achetez depuis l’étranger
Acheter depuis l’étranger obéit à ses propres règles.
« La banque nous financera comme n’importe qui. » Supposer qu’une banque finance les non-résidents comme les résidents
Pourquoi c’est une erreur
Quand vous achetez depuis l’étranger, les banques financent généralement une part plus faible du prix. La différence vient de vous.
Ce que cela peut vous coûter
Une recherche fondée sur un budget qui n’est pas le vrai.
Comment nous l’évitons
Nous évaluons ce qu’une banque peut réalistement financer dans votre cas avant que vous n’ayez le coup de cœur pour une maison.
« Chez nous, ça marche comme ça. » Supposer que l’Espagne fonctionne comme votre pays
Pourquoi c’est une erreur
Les étapes, les documents, qui fait quoi et le moment où la banque s’engage sont différents ici. Même comparer directement les taux avec ceux de chez vous peut induire en erreur.
Comment nous l’évitons
Nous vous expliquons le processus espagnol à partir de votre point de départ, dans votre langue.
« Il me faut d’abord une lettre de pré-approbation pour commencer à chercher. » Chercher un document magique de pré-approbation
Pourquoi c’est une erreur
En Espagne, le processus fonctionne autrement : ce qui engage la banque, c’est la FEIN, et elle arrive vers la fin. Ce qui est utile au départ, c’est une étude de faisabilité sérieuse.
Comment nous l’évitons
Nous étudions votre faisabilité avant que vous ne cherchiez, pour que vous sachiez où vous en êtes.
« On s’occupera du NIE plus tard. » Laisser le NIE pour la fin
Pourquoi c’est une erreur
Le NIE (numéro d’identification des étrangers) est indispensable pour l’achat et pour le prêt. L’obtenir peut prendre plus de temps que prévu, selon où et comment vous en faites la demande.
Ce que cela peut vous coûter
Une signature qui doit attendre un numéro.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons quand et comment en faire la demande, pour qu’il soit prêt bien avant que vous en ayez besoin.
« Au taux de change d’aujourd’hui, la mensualité est confortable. » Calculer votre mensualité au taux de change du jour
Pourquoi c’est une erreur
Vos revenus sont en livres, en dollars ou dans une autre devise ; votre mensualité est en euros. La banque veut savoir quelle marge vous auriez si le taux bougeait.
Ce que cela peut vous coûter
Une mensualité qui pèse plus lourd que prévu quand la devise se retourne contre vous.
Comment nous l’évitons
Nous regardons votre marge avec une devise qui bouge, pas seulement au taux du jour.
« L’argent est à moi, il est sur plusieurs comptes. » Ne pas pouvoir expliquer l’origine de vos fonds
Pourquoi c’est une erreur
Les banques doivent comprendre l’origine de l’argent que vous utiliserez : épargne, vente, donation. Des fonds déplacés entre comptes et pays sans traçabilité soulèvent des questions.
Ce que cela peut vous coûter
Des retards au pire moment, ou des fonds qui ne peuvent pas être utilisés comme prévu.
Comment nous l’évitons
Nous préparons l’origine de vos fonds dès le départ, pour qu’elle soit claire avant que quiconque ne la demande.
« Je virerai l’argent depuis ma banque la semaine d’avant. » Laisser le change de devises à la dernière minute
Pourquoi c’est une erreur
Les banques facturent souvent des frais pour le virement et, en plus, une marge cachée dans le taux de change. Et l’argent doit être disponible le jour de la signature, pas le lendemain.
Ce que cela peut vous coûter
Sur le montant d’une maison, cette marge se voit. Et un retard peut mettre en danger la date de signature.
Comment nous l’évitons
Nous l’organisons avec vous à l’avance, et vous mettons en relation avec des spécialistes pour que vous puissiez fixer votre taux avant le jour J.
« N’importe quelle banque espagnole nous prêtera. » Penser que toutes les banques espagnoles prêtent aux non-résidents
Pourquoi c’est une erreur
Toutes ne le font pas, et celles qui le font ont des critères très différents. En choisir une parce qu’elle a une agence près de la maison n’est pas une stratégie.
Comment nous l’évitons
Nous savons où un dossier comme le vôtre a du sens, et pourquoi.
« Nous sommes non-résidents, point. » Ne pas penser à ce qui se passe si vous devenez résident plus tard
Pourquoi c’est une erreur
S’installer en Espagne plus tard change votre fiscalité et peut aussi changer votre prêt. Mieux vaut le savoir avant de choisir la structure.
Comment nous l’évitons
Nous regardons vos projets, pas seulement votre situation d’aujourd’hui.
Si vous êtes américain ou canadien
Ce qui fonctionne autrement que chez vous.
« Avec mon credit score, il n’y aura pas de problème. » S’attendre à ce que votre credit score fonctionne comme chez vous
Pourquoi c’est une erreur
Une banque espagnole ne décide pas sur la base d’un score. Elle examine vos revenus, vos dettes et votre stabilité à sa manière.
Comment nous l’évitons
Nous traduisons votre profil dans ce qu’une banque espagnole regarde réellement.
« Mes lignes de crédit sont tout à fait normales. » Supposer que des lignes de crédit normales chez vous ne comptent pas ici
Pourquoi c’est une erreur
Plusieurs cartes, un crédit auto, une ligne de crédit : tout à fait ordinaire aux États-Unis, mais ici chacun réduit ce que la banque estime que vous pouvez rembourser.
Comment nous l’évitons
Nous examinons tout avant la demande, et vous disons ce qu’il vaut mieux régulariser d’abord.
« Nous avons l’apport prêt. » Penser à l’apport sans les frais de clôture
Pourquoi c’est une erreur
En Espagne, les frais d’achat s’ajoutent par-dessus, et les banques ne les financent normalement pas.
Comment nous l’évitons
Nous vous donnons le chiffre complet dès le départ.
« La signature devrait prendre quelques semaines, comme chez nous. » Sous-estimer les délais du notaire, du registre et de la banque
Pourquoi c’est une erreur
Les étapes et les intervenants sont différents, et chacun a son propre rythme.
Comment nous l’évitons
Nous vous donnons un calendrier réaliste et nous le coordonnons.
Indépendants et dirigeants de société
Ce que voit la banque n’est pas ce que vous voyez.
« Je facture beaucoup, donc je gagne beaucoup. » Penser que le chiffre d’affaires est le revenu que retiendra la banque
Pourquoi c’est une erreur
La banque ne regarde pas ce que vous facturez. Elle regarde ce qui reste après charges et impôts, tel que vos déclarations le montrent.
Comment nous l’évitons
Nous vous montrons tôt quels revenus une banque reconnaîtra réellement.
« Moins je déclare, mieux c’est. » Réduire au minimum les revenus déclarés juste avant la demande
Pourquoi c’est une erreur
Pour une banque, vos revenus sont essentiellement ce que montrent vos déclarations fiscales. Les baisser pour payer moins d’impôts baisse aussi ce que la banque considère que vous gagnez.
Ce que cela peut vous coûter
Un prêt plus faible que ce que votre activité réelle pourrait soutenir — ou un refus.
Comment nous l’évitons
Nous examinons vos déclarations avant toute banque, et vous expliquons comment vos revenus seront lus, assez tôt pour vous organiser.
« Cette année a été exceptionnelle. » Acheter un logement très cher après une seule année exceptionnelle
Pourquoi c’est une erreur
Les banques regardent la stabilité dans le temps. Une excellente année ne pèse pas autant qu’un historique régulier.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons honnêtement ce que votre historique permet aujourd’hui.
« L’entreprise marche bien, ça devrait suffire. » Faire la demande sans historique clair de votre activité
Pourquoi c’est une erreur
Les banques regardent depuis combien de temps vous exercez et la stabilité de vos revenus dans le temps, pas seulement une bonne année récente.
Ce que cela peut vous coûter
Se voir demander plus d’historique que vous ne pouvez en montrer, au moment précis où vous en avez besoin.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons honnêtement si c’est le moment de faire la demande, ou ce qu’il faut préparer d’abord.
« Perso et pro, tout passe par le même compte. » Mélanger finances personnelles et professionnelles
Pourquoi c’est une erreur
Quand tout est mélangé, les mouvements deviennent difficiles à expliquer, et la banque s’arrête pour poser des questions sur chacun.
Comment nous l’évitons
Nous vous aidons à présenter vos finances de façon lisible.
« Le comptable a tout ça. » Arriver avec des documents qui ne racontent pas la même histoire
Pourquoi c’est une erreur
Déclarations de revenus, déclarations trimestrielles et relevés bancaires doivent concorder. Quand ce n’est pas le cas, la banque s’arrête pour demander — ou s’arrête tout court.
Ce que cela peut vous coûter
Des retards, et un dossier qui perd en crédibilité.
Comment nous l’évitons
Nous organisons vos documents dès le premier jour pour qu’ils expliquent votre activité de façon claire et cohérente.
« Je montrerai juste le salaire que je me verse. » Présenter uniquement le salaire que vous vous versez
Pourquoi c’est une erreur
Beaucoup de dirigeants se versent un salaire modeste et prennent le reste en dividendes ou le laissent dans la société. Si la banque ne voit que le salaire, elle ne voit qu’une partie de vos revenus.
Ce que cela peut vous coûter
Une capacité d’emprunt qui ne reflète pas ce que vous gagnez réellement.
Comment nous l’évitons
Nous expliquons toute votre structure pour que la banque comprenne ce qui est à vous, ce qui est à la société, et quelle en est la stabilité.
« Les comptes de la société n’ont rien à voir avec mon prêt. » Ne pas préparer les comptes de la société
Pourquoi c’est une erreur
Quand vos revenus dépendent de votre société, la banque peut vouloir comprendre aussi la société : ses comptes, sa stabilité, ses dettes.
Ce que cela peut vous coûter
Des questions auxquelles vous ne pouvez pas répondre vite, au moment où le temps compte le plus.
Comment nous l’évitons
Nous préparons cette partie du dossier avec vous avant qu’elle n’arrive à la banque.
« Je réorganiserai la société avant la demande. » Changer la structure de votre société juste avant la demande
Pourquoi c’est une erreur
Une nouvelle structure n’a pas encore d’historique, et la banque peut ne pas savoir comment la lire.
Comment nous l’évitons
Nous coordonnons la préparation du prêt et la préparation fiscale, pour que l’une ne défasse pas l’autre.
« On achètera via la société, ça doit être mieux. » Décider d’acheter en nom propre ou via une société sans l’étudier
Pourquoi c’est une erreur
Cela change le financement, la fiscalité et les démarches. Ce qui convient à un cas ne convient pas à un autre.
Ce que cela peut vous coûter
Une structure difficile à financer, ou qui vous coûte plus que prévu.
Comment nous l’évitons
Nous l’étudions avec vous et nous coordonnons avec les fiscalistes dont votre dossier a besoin.
Salaire avec bonus ou actions
Toutes les parts de votre rémunération ne comptent pas de la même façon.
« Avec le bonus, on peut se le permettre. » Compter tout votre bonus comme si c’était du salaire
Pourquoi c’est une erreur
Les banques distinguent rémunération fixe et variable, et ne retiennent souvent qu’une partie du variable — ou le calculent sur plusieurs années, pas sur votre meilleure.
Comment nous l’évitons
Nous calculons votre capacité avec les revenus qu’une banque reconnaîtra réellement.
« Mes actions de la société comptent aussi. » Supposer que les stock-options ou actions de la société comptent comme du salaire
Pourquoi c’est une erreur
Beaucoup de banques ne les traitent pas comme un revenu régulier, quelle que soit leur valeur.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons comment votre rémunération sera probablement lue, et comment la présenter.
« Je passe en freelance le mois prochain, ensuite on achète. » Devenir indépendant juste avant la demande
Pourquoi c’est une erreur
Passer du salariat à l’activité indépendante remet à zéro la façon dont une banque lit vos revenus.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons s’il vaut mieux faire la demande avant ou après le changement.
Acheter plus tard dans la vie
L’âge n’exclut pas toujours un financement, mais il peut tout changer.
« La durée la plus longue, pour une mensualité plus basse. » Demander la durée la plus longue sans regarder votre âge à l’échéance
Pourquoi c’est une erreur
La banque regarde l’âge que vous aurez en finissant de rembourser, et cela limite la durée qu’elle peut proposer.
Ce que cela peut vous coûter
Des projets bâtis sur une durée que la banque n’accordera pas.
Comment nous l’évitons
Nous définissons dès le départ une durée et une structure réalistes.
« On s’en occupera quand on aura trouvé la maison. » Attendre d’avoir trouvé la maison pour étudier le financement
Pourquoi c’est une erreur
Avec l’âge, le calendrier change tout : l’étudier quelques années plus tôt, ou avec d’autres options, peut changer la façon dont l’opération doit être structurée. L’âge n’exclut pas toujours un financement, mais il peut le transformer complètement.
Comment nous l’évitons
Nous étudions les options avant que vous ne cherchiez, pour que la structure corresponde à votre étape de vie.
« Avec notre épargne, l’âge n’a pas d’importance. » Penser que le patrimoine annule le facteur âge
Pourquoi c’est une erreur
Le patrimoine aide, mais il n’équivaut pas à des revenus récurrents, et l’âge limite toujours la durée.
Comment nous l’évitons
Nous examinons ensemble patrimoine et endettement, et ce qu’il est pertinent de financer.
« Ma pension, c’est ma pension, elle parle d’elle-même. » Ne pas documenter correctement votre pension
Pourquoi c’est une erreur
Une pension venant de l’étranger doit être justifiée clairement : d’où elle vient, comment elle est versée, dans quelle devise.
Ce que cela peut vous coûter
Des retards, ou une pension qui compte moins qu’elle ne le devrait.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons exactement quels documents la justifient, et nous les présentons de façon qu’une banque espagnole les lise facilement.
« On paiera tout comptant, c’est tout. » Immobiliser trop de capital sans comparer
Pourquoi c’est une erreur
Payer comptant peut être la bonne solution. Mais parfois, garder une partie de votre épargne disponible et financer le reste a plus de sens.
Comment nous l’évitons
Nous comparons les deux voies avec vos chiffres.
Une résidence secondaire
On ne l’achète pas comme sa résidence principale.
« C’est comme acheter notre maison. » Appliquer les mêmes règles que pour votre résidence principale
Pourquoi c’est une erreur
Les banques traitent souvent une résidence secondaire différemment, et peuvent en financer une part plus faible.
Comment nous l’évitons
Nous vérifions comment une banque verra cet achat avant que vous ne bâtissiez vos plans dessus.
« Avec ce qu’on en tirera en location, il se paie tout seul. » Surestimer ce que vous louerez
Pourquoi c’est une erreur
Une occupation touristique permanente est rare, et les règles de location saisonnière dépendent de la région et de l’immeuble. Vérifiez-les avant de compter sur ce revenu.
Comment nous l’évitons
Nous étudions le financement sur des chiffres qui ne dépendent pas d’un calendrier complet.
« La mensualité est supportable. » Ne regarder que la mensualité
Pourquoi c’est une erreur
Deux logements, ce sont deux séries d’impôts, de charges de copropriété, d’assurances, d’entretien et de déplacements. Le coût annuel réel dépasse la mensualité.
Comment nous l’évitons
Nous examinons avec vous le coût annuel réel.
« On y sera l’été, ça suffit. » Ne pas penser à qui s’occupe de la maison en votre absence
Pourquoi c’est une erreur
Réparations, copropriété, locations, factures : quelqu’un doit être là quand vous n’y êtes pas.
Comment nous l’évitons
Nous pouvons vous mettre en relation avec des personnes qui peuvent vous aider.
Investisseurs
Un bien à analyser comme un actif.
« C’est un super prix. » Acheter parce que ça paraît bon marché, sans vérifier que c’est un bon investissement
Pourquoi c’est une erreur
Un prix bas ne fait pas un bon investissement. La demande, la liquidité, les coûts réels et le financement, si.
Comment nous l’évitons
Nous vous aidons à regarder le bien comme un actif, pas comme une bonne affaire.
« Le rendement est excellent. » Prendre le rendement brut pour votre rendement réel
Pourquoi c’est une erreur
Impôts, charges de copropriété, gestion, assurance, entretien, mois de vacance locative et coût du prêt viennent tous en déduction.
Comment nous l’évitons
Nous travaillons sur des chiffres nets, et aussi avec un scénario prudent.
« Financement maximal, rendement maximal. » Penser qu’un financement maximal signifie toujours un rendement maximal
Pourquoi c’est une erreur
Plus de dette peut multiplier le rendement — et le risque. Cela dépend des taux, de l’occupation et des coûts.
Comment nous l’évitons
Nous comparons différents niveaux de financement avec vos chiffres.
« Il est vendu avec un locataire, c’est encore mieux. » Acheter un bien loué sans examiner le bail
Pourquoi c’est une erreur
Le bail détermine ce que vous pouvez faire du bien, pendant combien de temps et à quel loyer.
Comment nous l’évitons
Nous veillons à ce que le bail soit examiné avant que vous ne vous engagiez.
« Les chiffres tiennent. » Ne pas tester ce qui se passe si les choses tournent moins bien
Pourquoi c’est une erreur
Des taux qui montent, des mois sans locataire, des coûts qui augmentent : un investissement doit aussi tenir dans un scénario prudent.
Comment nous l’évitons
Nous examinons avec vous le scénario prudent, pas seulement l’optimiste.
Votre première maison
Les plus faciles à reconnaître.
« La mensualité est la même que notre loyer. » Confondre la mensualité du prêt avec le coût mensuel total de la propriété
Pourquoi c’est une erreur
En tant que propriétaire, vous payez aussi la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, l’assurance, l’entretien et les réparations.
Comment nous l’évitons
Nous examinons avec vous le coût mensuel complet, pas seulement la mensualité.
« Il faudrait qu’on se marie pour acheter ensemble. » Penser qu’il faut être mariés pour acheter ensemble
Pourquoi c’est une erreur
Ce n’est pas le cas. Ce qui compte, c’est la façon d’acheter : qui détient quelle part et qui apporte quoi.
Comment nous l’évitons
Nous vous aidons à y réfléchir, et nous coordonnons avec un avocat quand c’est nécessaire.
« Moitié-moitié, comme pour tout. » Acheter à 50/50 par défaut alors que vos apports sont différents
Pourquoi c’est une erreur
Si l’un de vous apporte beaucoup plus, partager à parts égales peut ne pas le refléter — et cela compte si les choses changent.
Comment nous l’évitons
Nous abordons la question tôt et coordonnons avec un avocat pour que la décision soit prise en connaissance de cause.
« Mes parents nous aident. » Recevoir de l’argent de la famille sans prévoir comment le justifier
Pourquoi c’est une erreur
L’argent venant de la famille doit être justifié et, parfois, formalisé. Fait trop tard, cela peut retarder le prêt ou avoir des conséquences fiscales.
Comment nous l’évitons
Nous vous disons comment le préparer avant qu’il ne soit viré.
« Il y a d’autres intéressés — il faut réserver aujourd’hui. » Réserver par peur de laisser passer l’occasion
Pourquoi c’est une erreur
La pression fait partie de la vente. Une réservation faite dans la précipitation est un engagement pris sans les chiffres.
Comment nous l’évitons
Nous vous aidons à connaître vos chiffres avant que la pression n’arrive.
Si vous ne savez pas encore s’il faut acheter
Acheter n’est pas toujours la bonne solution. Louer non plus.
« On attendra le moment parfait. » Attendre le moment parfait
Pourquoi c’est une erreur
Personne n’a de boule de cristal pour les prix. Ce qui compte, c’est si la décision correspond à votre calendrier et à vos finances.
Comment nous l’évitons
Nous vous aidons à voir clairement vos chiffres, pour que vous décidiez sur des faits.
« Louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres. » Décider seulement parce que « louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres » — ou parce qu’« acheter est trop cher en ce moment »
Pourquoi c’est une erreur
Acheter n’est pas toujours la bonne décision. Louer non plus. La bonne réponse dépend de vos chiffres, de votre calendrier et de ce que vous voulez que votre argent fasse ensuite.
Comment nous l’évitons
Nous ne vous pousserons pas à acheter. Nous vous aidons à voir quelle option a du sens pour vous.
« On restera sans doute quelques années. » Ne pas calculer combien de temps vous resterez
Pourquoi c’est une erreur
Acheter et vendre ont un coût. Si vous revendez rapidement, le bien doit avoir assez pris de valeur pour les couvrir.
Comment nous l’évitons
Nous examinons ensemble les coûts d’entrée et de sortie.
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